從數據看房屋政策盲點

　　房屋政策的目標其實是甚麼？是否只針對高樓價及炒樓就可以？

 

　　筆者本文引用近年屋宇署的「動工量」和「落成量」，去反映香港房屋政策仍存在不少盲點，令政府不斷「解決」問題的同時，也不斷製造了新的問題。

 

 

　　首先，香港住宅供應問題仍未解決，政府只在土地供應上有進展，新樓供應卻因為樓價下滑令賣地停頓而停止了。後果除了政府出現財政赤字外，也代表新樓生產線停止，只能依賴之前賣出的土地存貨去生產。

 

　　近20年的房屋政策也忽略了住屋供應除了一手外，二手樓的供應也必須一同規劃，當重一手而輕二手的時候，社會的財富分配也會傾斜，導致二手單位的轉流亦會呆滯。此問題再遇上「公私營房屋七三比」，令傾斜問題更嚴重，導致置業階梯被破壞。

 

　　市場已經出現了個別類型的單位供應過少，例如三房及優質兩房在動工量及落成量大減下，供應少得可憐，在未來樓價上會反映出來。

 

納米樓風潮

 

　　根據屋宇署過去的動工數據，實用樓面面積（根據屋宇署定義，未包括廚廁）在200呎或以下的單位數量，2023年對比2012年增加了約24倍；實用樓面面積在400呎或以下的動工量比例，由2012年的五成增加至2023年的九成以上。

 

　　甚麼的間隔在未來的住宅供應是最多呢？參考過去5年（2019年至2023年）的數據，201呎至400呎樓面面積的動工單位是佔了約48%（累計逾3.7萬伙），另外200呎或以下的單位在劇增下是次多（累計逾3.1萬伙）。

 

　　香港正在打造另一次樓市高潮。樓面面積在200呎或以下的住宅動工單位，由2012年的500伙，去到2023年已急升到逾1.2萬伙。納米單位大量增加，是發展商回應市場之前的「Lump Sum」效應。

 

 

中型及大單位不足

 

　　政府不單只忽略住宅供應不足，而且容許了土地資源錯配。近年大量住宅發展項目改則變為面積細小的「納米單位」，這無疑是回應市場需要，但也令本來供應不足的市場更聚焦在細小的單位。樓面面積401呎或以上的單位動工量與落成量，由2012年佔市場供應量50%和57%，大跌至2023年的4%及11%。

 

　　香港私樓的動工量近年是大減的，更加重要的是，基於發展商是由眼前的市場去決定私樓的建屋量，所以近幾年很多三房單位被改圖則，分間成幾間零房至一房單位，那麼呎價就可以賣得更高，而且中型或以上的單位會更加供應不足。

 

　　看看政府最新公布的動工量及落成量，發覺三房單位供應是愈來愈不足的，而零房及一房的樓花單位則太多，這些零房及一房的小業主，將來會搶貴兩房單位的價格。二手的兩房及三房單位的價格，在未來10年甚至20年，筆者認為仍充滿上升的壓力。

 

　　再看401呎至600呎實用樓面面積的單位，佔整體動工量比例由2012年的33%降至2023年的2%，加上601呎至800呎單位的供應長期持續不足，下一波樓市必令三房單位成為天之驕子。大家可看到市場所謂動工量比往年增加，其實增加的數量集中在納米單位，甚至搶了一些原本的供應量去「玉成好事」。

 

 

置業階梯被破壞

 

　　200呎或以下的納米單位，其實在房屋政策的效益並不大，因為這些單位面積細小的關係，住戶在兩、三年後搬走的機會很大，於是納米單位變成了私樓的中轉房屋，小業主換樓自然是以更強購買力去買兩房或以上的單位。

 

　　一手樓提供超小型的單位數量太多，那三房單位的供應會愈來愈不足，價格長遠上升壓力強，加上之前按揭制度僵化，小業主換樓愈來愈難，不少選擇將資金幫助家庭中的年輕人上車，這無疑為市民額外增加更多的需求，而不是傳統的樓換樓功能，透過小業主上游改善環境令二手市場有更多細單位供應。

 

超小型一手樓數量太多，三房供應會愈來愈不足，價格長遠上升壓力強，小業主換樓愈來愈難。(Shutterstock)

 

樓價下跌摧毁香港經濟

 

　　有很多官員和政客都有錯誤的觀念，就是「樓價下跌對解決房屋問題是有幫助」。這是危險及錯誤的觀點，因為明顯失去的比得到的多，樓價下跌，損失最大的其實是政府的財政收入。

 

發展商是貢獻伙伴

 

　　在建設城市的範疇來說，發展商是伙伴，而且一直都有貢獻。如果政府不賣地或者發展商不投地，住宅供應中斷，對於一個城市來說要格外小心。

 

地價及建築成本

 

　　筆者重申，近年樓價下跌，但建築成本卻沒有停過上漲，即是建築成本會愈來愈高。如果政府要繼續賣地的話，地價便難以避免要向下跌，地價佔建築成本的比重也將愈來愈小。

 

持續發展土地

 

　　筆者支持政府無論賣不賣地皮，都不可以停止發展熟地，只要有足夠的熟地，當他日市場回旺的時候，政府就可以及時提供到供應，而不會好像上次1997年至2010年般，要再等待時間去造地。

 

解決供應問題不應只靠新樓

 

　　筆者也再重申，香港的細單位佔較大多數的情況下，如果不改善轉流率，只靠新的供應，在幾年內是解決不到市民的需要。政府現在應該聚焦增加各樓市板塊的換樓轉流率之餘，也應就一些轉流率的樽頸地方，例如連二手也供應不足的項目，去做一些針對性的增加，反而不應該消耗大量的新供應在細單位上，但是我們現在做的剛好相反。

 

　　筆者撰寫本文的目的是：提出現實中的矛盾，希望讓市民和政府去了解房屋政策下的盲點。

 

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