2021-01-14

英國置業6大攻略由樓花到二手樓

80後夫妻搬離倫敦往Bristol

　　80後、教跳舞的迦嵐去英國工作假期時遇上現時的丈夫，他是移英二代港人、任建築師。二人結婚後育有一對女兒，現時住在倫敦西面城巿Bristol。迦嵐不時跟丈夫齊齊去睇樓，加上二人先後在倫敦及Bristol置業，對於當地樓房情況及買賣程序等都有較多認識，她接受本刊電話訪問，根據自己的英國置業經驗，提出不少實用建議。

　　迦嵐原本跟丈夫在倫敦租屋住，當她懷着大女時，二人便到倫敦南買了一個一房單位。她指在英國搵樓買，都是透過網上平台「搵盤」。英國較大型及多人用的搵樓平台叫「Rightmove」，該平台的放盤大多是地產經紀盤，她指如果已有目標區份，又知道那些經紀是負責那一區，更可直接留下聯絡給對方。

迦嵐一家四口由倫敦搬到Bristol，非常享受當地生活。

　　2014年，迦嵐在倫敦置業，單位價格大約是20萬鎊（按當時滙價1英磅兌12、13港元計算，約240萬港元），她指當時買入的單位在一樓，「全幢樓只有三層，屬舊樓，建於50年代。」香港人聽到幾十年樓齡就耍手擰頭，但她指在英國買舊樓很普遍，「舊樓不是問題，看維修做得好不好。」

　　她指買入這類幾十年的舊樓，「一般內攏都十分殘舊，買入後不能馬上入住。」需預留一筆錢裝修，當時單位的裝修工程，由迦嵐的丈夫一手包辦。她提醒，打算移民英國的港人，最好學懂自己做簡單的房屋維修，「這邊請人做很貴的，但你可以自己買工具和材料去做，去B＆Q這類家居百貨店買，十分方便。」她又笑言在英國工時不似香港長，放工放假空閒時間多，裝修家居可打發時間。

　　大約4年前，迦嵐懷了二女，一家從倫敦搬到西面城巿Bristol。當時決定搬離倫敦，是考慮到二女出生，要更多家居空間，但倫敦樓價實在太貴，「我們當時已經是住在Zone 5 ，我先生在倫敦巿中心返工，如果要住在倫敦，就不能再搬太遠。」她又指近幾年很多家庭也搬離倫敦，都是不想捱貴樓。

在Bristol買下獨立屋，女兒有更多活動空間。

買樓遇「鎖鏈」困窘

　　Bristol距離倫敦巿中心約1.5小時火車車程，但Bristol本身交通網絡完善，巿中心有大型商場，周邊小城巿則可親近大自然，迦嵐更可以靠近老爺和奶奶。迦嵐和丈夫在當地看中一間三房獨立屋，拍板要買，但遇上舊業主未能搬走交屋，即出現「鎖鏈」（In chain）問題，這一點有意到英國買住宅樓的港人得注意。

　　迦嵐解釋「鎖鏈」問題：「是賣家未找到新屋，因此不能交吉給買家，而買家要待賣家找到新屋搬走。」若賣家一直找不到新屋搬，買家豈不無了期地等？從香港人角度，為何賣家不搬走，先完成交易，可暫且租地方住？

　　背後原因是很多英國人買屋都是自住，當他們想換屋，換屋用現有的貸款繼續，貸款通常定下一個定息年期，一般是5年。如果新舊屋未能一間接一間，銀行貸款未能在定息年期內持續，銀行可能會收取一個叫「Early repayment charge」的額外費用，按樓價及中斷年期的百分比計算，大約是1％至4%。若以現時Bristol樓價，一間三房獨立屋賣350萬港元計算，即要付3.5萬至14萬港元，很多業主當然不想付這筆費用。

　　當迦嵐賣掉倫敦單位，暫住到丈夫的父母家，銀行貸款容許他們半年時間找新居，然後再等數個月，Bristol的賣家才找到新屋搬走，他們才能完成整個交易取得屋匙。如果急住，最好找「放盤」是「 Chain free house」即是可立即交吉的。迦嵐指，「連鎖」問題在英格蘭出現，在蘇格蘭地區則似香港要交按金，指定日期完成交易後就可攞鎖匙。

　　在搵樓睇樓的過程中，一手及二手樓都有不同的注意事項。先談一手樓，迦嵐指不少發展商都有幾個不同類型的示範單位，但可能分散在不同區，如果買家要看某個心儀的示範單位，可能要去另一區才看到。此外，若新樓在新區，價錢可能吸引，但未來幾年的發展有很多未知之數，例如配套設施、學校是否足夠等。

　　二手樓則可以到現場考察，一般亦可透過經紀入屋參觀。迦嵐指，可先從環境、街道清潔度、鄰居前園等觀察，得知區內情況，「例如鄰居前園有沒有剪草、會不會有垃圾等。」揀區份住先列出自己要求條件，例如交通、學校及環境等，而治安是必需條件，她介紹一個叫StreetCheck的網站，會介紹英國每條街的人口、樓價、種族及罪案率等，數據來自官方公開數據，但她指這只是作參考。以她在英國生活多年的經驗，一般來說，近巿中心或車站的地區，人流較複雜，治安相對較差。

迦嵐曾往英國郊外豪宅參觀。

買二手樓找測量師驗樓

　　去二手屋「睇樓」，她提醒，未入屋就要開始觀察，由外牆結構到屋頂，有沒有一些結構是在斜波上，遇有注意漏水，因為會引發其他棘手問題，他教路：「看看屋內乾淨不乾淨、牆身有沒有發霉等，很簡單去想，住唔住得人？如果不能住人，是甚麼原因？太污糟、太爛？」

迦嵐經常去「睇盤」, 並拍成短片放上You Tube 的「Canaan K」頻道公諸同好。

　　她又建議，如果屋齡過20年，最好找測量師來驗樓，只要上網搜尋該區Surveyor（測量師）就找到，「驗樓會有不同深入程度，我建議做一個叫Home buyers report 。另外測量師要擁有皇家認可測量師資格，簡稱RICS（Royal Institution of Chartered Surveyors）。驗樓收費視乎屋的大小及深入程度，他指以Bristol為例，一般收600至800英鎊（約為6,400至8,500港元）。

　　迦嵐有朋友在英國看中一間二手獨立屋，透過經紀跟業主聯絡，雙方達成初步交易後，友人跟經紀閒談間，對方輕描淡寫的說了一句：「這間屋可能有地基問題。」當時朋友不以為意，後來請了測量師來驗樓，發現原來大屋前有一棵大樹，對大屋地基有影響，「我朋友事後說，怪不得那間屋比同街大屋價錢低一成，那經紀似乎一早知道問題，那句話是打『防疫針』」。

　　大屋地基出問題是較難解決的，她朋友因此放棄交易，損失了律師費及驗樓費。

業主會嚴選租客

　　打算移民去英國，未必要立即買樓，迦嵐指可考慮先租地方，對地區有多點認識才買。要租樓的話，可在網上平台如Rightmove、Openrent等搜尋「租盤」；另外有專門出租「劏房」的平台如Spareroom，「英國的劏房一般都有自己的洗手間，但廚房則多是公用的。」

　　英國業主很揀擇租客。迦嵐指，按英國租務條例，業主要逐走欠租租戶，手續繁複，包括要向政府申請，需時至少3個月。因此很多業主堅持租客有工作及穩定收入。但打算移民到英國的港人未必馬上找到工作，但有一筆現金傍身又如何？有經紀就此向迦嵐表示，很視乎業主取態。迦嵐指租客透過經紀租屋，需要填寫一份交給業主的表格，上面要列明工作、過去英國的租屋歷史等，若初到貴境港人沒有英國租屋史，有經紀表示該欄會填上0分，但也是完全要看業主取態。經紀通常會把表格交業主，由業主透過表格，選取租客。

　　此外，租客亦要如實報告入住人數。她試過向經紀查詢，表格還要填寫入住人數，「香港人覺得兩房住四人很正常，但英國業主不希望自己的兩房單位租給四個人住，他們會認為一間房住一個人，四個人住兩房令單位耗損大，寧願租給一對夫妻也不願租給有小朋友的四人家庭。」

英國買樓6大心得

1）揀區份住先列出自己要求條件，例如交通、學校及環境等，治安是必需條件。

2）一手盤在新區價錢可能吸引，但配套規劃不確定。

3）買二手物業有沒有「鎖鏈」問題（In chain)，急住要選「Chain Free house」。

4）二手樓20年以上最好找測量師驗樓

5）不要用香港步伐催促英國的律師、經紀辦事，記住自己是在英國，不是香港。

6）學懂基本裝修維修房屋技巧

4月新政策非公民買英格蘭物業多付2%稅

　　不少港人賣掉香港物業，然後到英國買入數個物業，打算收租為生。迦嵐見有港人在曼徹斯特一口氣掃入六個單位，「那邊物業低價，百多二百萬港元有一間。」不過，她提醒，英國物業若屬二手物業，涉及不少維修問題，維修費往往不少，「我本來都有朋友打算買屋收租，但計完數，5年一小整，10年一大整，租金抵銷維修費後，發現回報率並非想像中高，因此作罷。」

　　此外，隨著倫敦的樓價及租金愈來愈貴，不少家庭搬離倫敦到其他城市生活，令部分城市的樓價上升，她指現時她居住的Bristol是其中之一，距離倫敦約1.5小時火車車程。根據英國最大物業買賣平台Rightmove的資料，位於倫敦西南的New Malden則成新貴。疫情爆發後，Bristol更出現租盤緊張，原因是英政府推臨時免印花稅（Temporary stamp duty holiday），刺激下滑經濟，不少業主趁機將原本出租的物業放售，令租盤供應減少。臨時免印花稅政策將於3月底結束，現時有提議延長政策。

置業前做足功課

　　另外，4月有另一項新樓市政策，非英國公民在英格蘭及北愛爾蘭（即不包括蘇格蘭、威爾斯及其他英國地區）買物業，要多付2%印花稅，所得稅款將用於興建6,000間新屋，解決無家者需求，這項新稅收可能影響不少準備移民英國，想「落腳」在倫敦、利物浦及曼徹斯特等地的港人。

　　有意到英國置業的港人，想比較各區甚至街道的樓價及升幅等，可以上網到英國統計部門的UK House Price Index查找，數據非常仔細。此外，物業買賣平台Rightmove亦有相關數據，更有不少分析，對英國各地樓市有更深入認識。

轉載自: 《iMONEY智富雜誌》

【你點睇？】有學者倡60至65歲以下長者之2元乘車優惠，設每月補貼上限700元，你點睇？► 立即投票