【內房曙光】內地降首置利率內房股起哄　惟料續受制樓市疲弱人幣貶值

2022-05-16

　　面對內地樓市困局，人民銀行和銀保監減首套房貸利率救市，今日(16日)一度刺激內房股急升，其中碧桂園(02007)曾升逾7%，惟其後升幅收窄，半日只升逾1%，可能是因售樓數據仍疲弱，加上人民幣兌美元持續弱勢，不利美元債較重的內房，而內房債務問題仍未見解決，看來要部署內房股仍以小心為上。

(碧桂園網頁截圖)

首套房貸利率下限降20基點　LPR有望調降

　　人民銀行和銀保監聯合發布通知稱，首套住房貸款利率下限，可較貸款市場報價利率(LPR)下調20個基點，按照現時的5年期LPR利率4.6%，首套房貸款利率可不低於4.4%，二套住房貸款利率下限則按現行規定執行。另人行及銀保監各派出機構，可按照「因城施策」的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據各城市房地產市場形勢變化及政府調控要求，自主確定首套房及二套房商貸款利率加點下限。

分析認為，這是監管部門進一步釋放利好、提振樓市信心的嘗試，預計各地下調房貸利率的空間進一步打開。接下來，5月20日即將公布LPR調降可期。中國人民大學重陽金融研究院首席經濟學家廖群則指，各地方政府會跟隨放寬，並估計當局在短期內會進一步放寬貨幣政策，最快6月會視乎5月經濟數據而考慮降準。

分析師稱有利刺激住房需求　惟高盛料樓市指標續走弱

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次政策的核心內容在於，首套房貸利率將下降，直接影響在於購房者實際支付成本將有所下降。按照新政，按貸款金額50萬元(人民幣．下同)、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20點子，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內共減少利息支出約2萬元。中泰證券研究所首席分析師楊暢則認為，通過降低住房貸款利率，有利於降低住房購置成本，刺激需求邊際改善，而因城施策對於部分人口流入數量較大，住房具有剛性需求的城市，可以結合自身情況採取不同的加點方式，有利於對需求釋放進行精準調控，防止產生房價快速上行的壓力。

　　高盛則認為，有關舉措向市場發出響亮而明確的訊號，即監管層正以具體措施推動房地產政策寬鬆，預期當局將宣布更多寬鬆政策，但由於內地疫情反彈，增長相對疲弱，樓市指標料將繼續走弱，當局需提供更多支持以穩定市場。另政策或有助於改善房地產行業的預期和情緒，但對房地產需求實際影響仍有待觀察，而現有抵押貸款通常每年重新定價，因此可能至少要到明年才能受益，屆時有效抵押貸款利率還將取決於銀行決定收取的溢價。

　　另方面，廣東東莞及江蘇南京亦放寬多孩家庭購房限制。東莞市住建局、稅務局等8個部門上周六(14日)宣布，即日起允許二孩或三孩家庭，增購一套商品住房，而商品住房取得「不動產權證」滿2年後，可以交易轉讓。南京早前亦宣布，自5月11日起，生育第二個孩子及以上戶籍居民家庭，將可新增購買一套商品房，同時可享受相關銀行最優惠貸款利率。

首四月商品房銷售降幅擴至29.5%　貸款挫兩成四

　　國家統計局公布，今年首四月，商品房銷售額37789億元(人民幣．下同)，下降29.5%，降幅較1至3月的22.7%繼續擴大，其中住宅銷售額下降32.2%。商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%，其中住宅銷售面積下降25.4%。另1至4月房地產開發企業到位資金48522億元，同比下降23.6%，其中國內貸款6837億元，下降24.4%；自籌資金16271億元，下降5.2%；定金及預收款15357億元，下降37%；個人按揭貸款8037億元，下降25.1%。

　　此外，上周融創中國(01918)稱有4筆票據利息到期未支付。寶龍商業(09909)則宣布擬向控股股東寶龍地產(01238)買入上海辦公樓，市場憂慮其財務獨立性和流動壓力，富瑞將其目標價由19.16元大降59.08%至7.84元。

瑞銀：料人幣每貶值5%　拖低內房股市值11%

　　人幣匯價方面，中國外匯交易中心人民幣兌一美元中間價今報6.7871，較上個交易日升27點子，止步六連貶，暫時脫離2020年9月30日以來近20個月低位。瑞銀發表研報指，近期已下調美元兌人民幣匯價2022年底預測至6.9水平，假設人民幣匯價每貶值5%，料影響內房股市值預測11%，對其現金流影響為0.8%。本港上市的內房股所持非人民幣債佔比為35%，其中世茂集團(00813)、中駿集團(01966)、雅居樂(03383)、中國海外(00688)及合景泰富(01813)佔比較高。

(《開市Good Morning》節目截圖)

　　中信證券則指，短期內美元指數將是影響人民幣匯率的關鍵因素，人民幣或繼續承壓，但中長期來看，美元指數或將在二季度後出現拐點，伴隨著中國基本面企穩，人民幣或重新走強。

潘鐵珊：內地釋政策放寬訊號　惟負債高內房仍不宜沾手

香港股票分析師協會副主席潘鐵珊於今日《開市Good Morning》節目指，瑞銀就人幣貶值對內房市值影響的報告參考作用不大，而三條紅線下負短債太多的內房資金流受影響更令人擔心，尤其融創及世茂等負債高，受疫情影響首季售樓表現不理想難減輕負債，不宜沾手，可換馬至央企國企或質素較佳內房，其中央企內房借貸比率低受債務影響小，而人幣最多一年也只貶值5至6%，華潤置地、美的置業(03990)及保利置業(00119)等都可吼。

至於內地下調房貸利率，潘鐵珊指可見當局釋放政策放寬訊號，雖然下調不算多，但起碼對首套房有放寬，二套房可調整至要求下限亦屬好事。隨著愈來愈多政策出台，加上內地人口流動加快帶來剛性需求，而息率在通脹不高下亦可適度下調，料內房股價會開始企穩。

內房股半日普遍上升，惟升幅比開市初段大為收窄，其中表現最好的亦只升逾1%，有部分更倒跌。