黃金周內地樓市仍低迷，碧桂園深陷債務危機，內房未到吸納時候

2023-10-11

　　儘管內地多市密集放寬限購令及實施認房不認貸，但在中秋、國慶雙節長假期間內地樓市仍然低迷，有大行指逾八成家庭仍不願意入市買樓，預料今年餘下時間內地樓市仍然疲弱，惟國企內房黃金周銷情較佳。另外，內房債務問題持續發酵，碧桂園(02007)指尚未支付4.7億元到期債務款項，也預期無法如期償還餘下所有境外債務，若債務重組失敗，隨時要清盤。內房股價繼續升升跌跌，經昨日(10日)下挫後，今日(11日)普遍反彈，是否可博當局再推刺激措施逢低吸納？抑或暫不宜沾手呢？

（碧桂園網頁集團宣傳片截圖）

國慶長假熱點城市簽約量大跌　業界：看的比買的多

　　中秋國慶長假期間內地樓市行情冷淡，熱點城市的簽約數量在假期大幅下跌，例如北京在長假前7天新建住宅網簽116套，二手房網簽27套，均是2009年來的歷史最低值。有業界人士表示，不少開發商低價促銷，但「看的比買的多」，就算是有打算買樓的人士亦不急於交定金，或認為後續房價可能還會下跌，所以比較猶豫。

　　中國社會科學院房地產金融中心主任尹中立發表文章，建議中國住建部門取消新房限價政策。他指新房限價導致一些熱點城市出現新房價格大幅度低於二手房價格的現象，有些熱點樓盤的每平方米銷售價格比周邊二手房價格低數萬元，引發了短期的套利資本進入，結果有關政策沒有能夠讓真正需要購置住房的老百姓受益。

大摩：逾八成家庭暫不願買樓　摩通：國企內房黃金周銷售正增長

　　摩根士丹利日前對中國一至四線城市約2000名消費者進行調查，顯示超過80%的受訪家庭仍然不願意入市買樓或不確定是否要入市，反映中國家庭對樓市前景仍持謹慎態度。受訪者中42%預計未來12個月房價將下跌，23%預計會上漲。從好的方面來看，與7月調查相比，房主們將房貸還款額減少帶來的額外資金用於消費和投資的意願有所增強，消費者的支出意願小幅回升，不過在收入預期疲軟的情況下，消費者信心依然不振。

　　另摩通研究報告指，據中原地產數據，內地十一黃金周一手及二手樓市的銷售分別按年升17%及35%，但自8月以來，新樓的預訂合同量只按年持平至約37%。據此，中原料10月的一手銷售仍會按年下跌。今年第四季內地樓市不會有大幅復甦，但按年跌幅會稍為收窄。從地產商而言，幾乎所有國企發展商均表示，十一黃金周預購按年錄得正增長，由單位數至50%；投資級別的私人發展商則指增長按年持平，但較9月好。聲譽較差的發展商銷售就按年跌50%至80%。該行傾向買入國企發展商，如潤地(01109)、中海外(00688)、華潤萬象生活(01209)，對所有陷入困境的地產商則持謹慎態度。

滙證：料今年餘下時間樓市仍疲弱　偏好中海外潤地越地等

　　滙證則指，內地黃金周樓市銷售低迷，反映市場氣氛仍然疲弱，現有措施未足以推動明顯復甦。據中指院數據，今年國慶黃金周，35個城市日均成交量平均按年跌17%，只有上海、廣州、武漢、蘇州、青島及東莞錄得按年增長，數據並不令人意外，因為很多居民假期出遊，而且市況仍然疲弱，估計今年餘下時間樓市不會明顯轉向。若果要提振市場氣氛，當局需要繼續推出刺激措施，而宏觀經濟環境亦要支持居民對收入的預期改善。部分正面消息可能支持受困內房的股價表現，例如部分公司成功重整債務、獲得信貸支持，或樓價結束跌勢，不過只是短暫復甦，因為債務重整需時較長。仍然偏好有能力吸納土儲及推出新項目的國企，包括中海外、潤地，亦看好地區龍頭如越秀地產(00123)、建發國際(01908)及綠城中國(03900)。

　　大和表示，中國房地產指數系統(CREIS)追蹤的35個城市於十一黃金周期間新房銷售面積按年跌17%，較2019年同期跌24%，反映政策持續放寬下，銷售表現仍然低迷。各城市持續呈現銷售差異化，當中一線城市尤其是上海及廣州的銷售回升。長期而言，看好越秀地產及潤地，另龍湖(00960)及新城發展(01030)在政策支持下有交易機會。

碧桂園：4.7億元到期款項未付　預期無法如期償還所有境外債務

　　碧桂園公布業務及流動性最新情況，由於中國房地產市場的深度調整，進入2023年以來，集團銷售額承壓明顯，今年首9個月實現權益銷售金額約1549.8億人民幣，同比下降43.9%，較2021年同比下降65.4%。其中2023年9月單月實現權益銷售金額約61.7億人民幣，連續第6個月環比下降，同比下降80.7%，較2021年下降86.5%。同時，在行業銷售環境未明顯得到改善的形勢下，集團面臨資產處置出售的重大不確定性，預計集團的流動性在中短期內仍將持續緊張。

　　面對流動壓力，集團指已採取各種措施緩解，以最大限度地減少對項目建設和運營的影響。集團目前共9筆境內公司債券本金共計約147億人民幣的展期方案已獲得相關債券持有人的必要同意，而尚未支付某債務項下本金金額為4.7億港元的到期款項，預期無法如期或在相關寬限期內履行其所有境外債務款項的償付義務，包括公司發行的美元債券項下的償付義務。集團預告將進行債務重組，稱希望尋求整體方案來全面解決當前境外債務風險，已聘請中金和華利安諾基擔任財務顧問，協助評估集團的資本結構及流動性狀況，並制定整體的解決方案。

　　中信里昂發報告指，鑑於碧桂園近期合同銷售額大幅下降，離岸債券很可能在下周二(17日)正式違約，而此前1500萬美元息票的30天寬限期將結束，維持「沽售」評級及0.71元目標價，而這個中國最大的私營開發商違約的負面消息可能有損市場情緒。摩根士丹利亦指，碧桂園有大量境外債於今年12月及明年1月到期償付，維持「減持」評級及0.74元目標價不變。

熊麗萍：債務問題難解決黃金周難帶動銷售　內房未到吸納時

（熊麗萍）

　　今日《開市Good Morning》節目請來資深財經分析師熊麗萍，她指內房債務規模太大，就算有到期債務成功付息，還有更多未付息或未到期的債務要應付，如何償還仍是很大問題，需要較長時間才可解決。內房現只隨著消息好壞升升跌跌，難捕捉升幅賺錢，消息多多下與其花時間研究，不如吼其他板塊。若只為博反彈買入要計好數適時沽出，未到真正可吸納時間。至於碧桂園債務重組失敗、面臨清盤機會有多大很難說，但債權人也不想其清盤，因未知可取回多少欠款，且又需要時間。

　　熊麗萍又指，內地已推動各種政策帶動買樓意欲，但民眾買不買樓取決於價值，要考慮會否買貴了，真正剛性需求暫難激發，加上之前很多人以不同方法買多於一個單位，且在一孩政策下一直傳下去，一人可能已擁多個單位，兼且內地長遠面對人口老化問題。整體相信要待信心回復，民眾才會考慮自己的置業需要，以及看看是否有投資價值。

　　內房股今日普遍回升，其中連日急跌的中國恒大(03333)飆逾兩成，惟合景泰富(01813)連跌第3日，龍湖欲升乏力偏軟。