聯儲即將第三度「暴力加息」全無懸念，隔夜美匯指數一度突破110大關；廉價低息美元搖身洛陽紙貴，不單促使中資銀行提前贖回美元債慳息，亦拖累中企年初至今美元融資規模急劇縮水。眼看花旗估算內房不良貸款率攀升至29.1%，若行業基本面未能趁「金九銀十」顯著改善，系統性風險持續膨脹，會否倒逼最高層將政策由吃藥吊命轉向壯士斷臂？

花旗：內房貸款不良率29.1%

　　FOMC加息進行曲高唱入雲，2年期美債殖利率周一直逼近15年新高，刺激美匯指數高見110.79的近20年紀錄；以民粹著稱的《環球時報》直斥，強勢美元一次又一次像利刃一樣割傷世界。

 

　　拋開哀鴻遍野的阿根廷、土耳其、日韓、瑞典、英國等一眾本幣暴跌的經濟體，單看中國，美元摧枯拉朽足以成為壓垮內房的最後一根稻草－－首8月計，開發商離岸美元債違約規模達370億美元；中企美元債/美元貸款融資規模急降46%至1010億美元。

 

 

 

 

　　最新數據來自花旗，其估算內地房地產貸款不良率已由2020年的7.9%，急升至上半年的29.1%；據人行數據，中資金融機構二季度末房地產貸款餘額為53.11萬億人幣。

地方政府融資平台或成火頭

 

　　壞帳壓頂，負債累累的恒大(03333)周三(21日)就擬再開債券持有人會議，申請將「20恒大04」利息支付延期多半年；緊跟其後的第二大美元債券發行人佳兆業(01638)，據報有債權人正以20億美元洽購其已停工住宅項目；龍頭如碧桂園(02007)，周二亦遭標普下調信用評級至「BB」，展望負面。

 

　　相比壞帳拆彈，眼前更急需處理的是「保交樓」，標普數據顯示，購房者停供按揭的樓盤遍及全國19個城市的逾300個項目。不過，若要確保全部約200萬套預售房屋順利完工，估算資金至少需7000億至8000億元。

 

　　除了焦頭爛額的開發商，接替其大手買地為政府庫房泵水的地方融資平台(LGFV)，亦恐是下一個火源。截至去年底，LGFV債務總額高達54.4萬億，僅在明年6月前，就面臨4.5萬億債務到期。

轉換增長引擎，降房產配置

　　然而，從8月的70大中城市新建商品住宅均價降幅加快、住宅銷售額按年繼續深跌等看，深陷寒冬的樓市趁傳統「金九銀十」翻身的機會似仍渺茫，盡管豪宅市場逆勢而上。

 

 

 

 

　　當早前熱潮的熱點城市青島、蘇州等全面放鬆限購消息，再現「一日遊/見光死」，顯示地方跟中央「房住不炒」總基調的博弈仍處下風。倘若地方層出不窮的鬆綁自救動作，仍未能令行業基本面顯著改善，會否倒逼最高層下定決心減少對房地產的依賴，相關政策由吃藥吊命轉向壯士斷臂，以徹底轉換增長引擎？

 

　　畢竟，據里昂證券測算，到2030年，中國家庭對房地產的資產配置比重將從37%降至26%，對共同基金、理財產品、保險等的配置比重將將從13%增至21%，意味未來9年將有127萬億資金轉移至金融產品。