自行政長官林鄭月娥公布任內第三份《施政報告》後，市民對土地及房屋政策反應不一，但地產股一度攀升。新一輪房屋政策表面上為有志上車人士提供「子彈」，但有分析指，實際只是為下行中樓價再注入動力。究竟如何看懂樓市，哪一隻地產將會落鑊？

 

 《施政報告》提及土地房屋政策，有分析指將會刺激本港樓市發展（資料圖片）

 

首置按揭放寬上限 只對二手樓市有利

 

　　香港樓市有一段很長時期的奇怪現象，就是一手樓交投暢旺，二手樓則有價無市，主要是發展商在新盤推出時提供多項優惠，除了本身的首置之外，發展商更推出回佣、折扣等。但最吸引買家的是，發展商連同其他「財仔」(財務公司)提供二按服務，俗稱「呼吸Plan」(即只要你是正常且有正當職業、會呼吸，就會向你提供按揭服務)。

 

　　在舊制底下，假設要買一個750萬元單位，按揭最多做到六成，即首期最少三百萬，但發展商或財務公司，為買樓客做「二按」服務，幫買家再做多三至四成按揭，意味買家首期可能只需75萬甚至「0首期」就可上車，更有發展商推出「免兩期供款」優惠等招徠客人，但很多買家上會之後才發現一、二按的利息支付昂貴，供得十分辛苦。

 

　　一手市場本來就有很大量的按揭服務為買家提供銀彈，所以港府新的土地政策根本對其作用不大。政府最新的政策最大目的是想刺激二手市場，因為近期中原CCL指數每況愈下，而一手樓定價通常以同區二手樓售價作為參考。二手樓市場而言，當經濟環境好的時候，有價無市亦無相干，最多放租出售；而經濟下行時候樓價或會急跌，出現負資產或斷供情況或更甚，銀行被逼「Call　Loan」，連鎖反應下最終又來一次「97翻版」。

 

　　因此，不難明白，政府再為樓市吹起泡沫是逼不得已，因為一街負資產的連鎖反映，肯定是政府解決不來的經濟問題，因此唯有靠穩定二手樓市價格，來穩固一手樓的的銷售。因此年輕人上車只會更難，觀看新策推出後，很多二手盤都立即封盤反價，雖然剛過去的周六、周日二手盤成交急升，但按照香港年輕人的購買力，買家是誰相信很多讀者都心裡有數。

 

新策一出二手盤反價 新盤或借勢提價

 

　　自新政策推出後，有分析指出，過往600萬元樓價單位，可逐步提升至800萬元，預料新盤亦有藉口開始加價。但近年來中資地產商在港狂搶地，令「麵粉」價格提升，且售價並未有太進取，對本地地產商造成威脅，因此本地地產商會否「大咬口」提升呎價，還看市民承受能力。

 

　　例如中國恆大(03333)於本港的頭炮項目「珺瓏灣」，上周公布首張價單涉151伙，折實入場費約318萬元起，實用面積223呎起，雖然位於屯門，但很適合夫妻上車。豪宅盤方面，碧桂園(02007)於馬鞍山的「泓碧」，暫時累售372伙，佔該盤整體單位數的70%，最高入場費亦約千八萬，另外13幢別墅以招標形式發售。雖然中資盤都位置偏遠，但相對地價格相宜。

 

　　本地地產商似乎除了面對經濟下行之外，還要面對中資地產商的競爭，因此相信近期新盤提高呎價有限。但由於不需要靠過往一、二按的「呼吸plan」上車，對買家利息開支相信減少，亦有利一手樓銷售，但影響程度相對間接且有限。目前上車客還要考慮經濟因素以及失業的風險，相信買樓亦較為審慎，過往買家「打蛇餅」排滿售樓處的風光難再。

 

大行看法普遍樂觀 本地地產商料受惠

 

　　大行對於是次《施政報告》看法正面，其中匯證指出，土地政策成為重要議程，相信港府有更多紓困措施應對房屋問題，有利香港發展商，該行相信放寬首置按保上線有利不同收入階層的人「上車」，另外亦看好港鐵(00066)，並指可受惠於新的三條路線。

 

　　瑞信報告則認為，《施政報告》大致符合市場預期，但放寬按揭上現則令人意外，該行預料放寬後可加快釋放終端用戶的需求，而且目前地產股的每股資產折讓56%，較2010年以來有所擴闊，相信新政策有利買家情緒，看好恆地(00012)及新世界(00017)，均給予「跑贏大市」評級。

 

　　美銀美林同樣認為，放寬按保上限令人驚喜，相信私樓市場大部分均可受惠，該行指出香港示威活動及相關新聞為本港樓價帶來負面影響，但估計新措施將令潛在買家增加，而短期供應並無改變，為穩固樓價袋來支持。該行將新地(00016)及恆地投資評級由「中性」升至「買入」，主要因為其新盤銷售可見性增加。

 

　　早前傳媒亦報道，本地樓市在政府公布新策後爆發小陽春，剛過去的周末及周日以錄得20宗成交，急升2.33倍，其中將軍澳「新都城」一個兩房單位最新成交反咬高12.5%成交，可見新策藥力十足。雖然大行報告唱好本港樓市，但新盤推售未有太過熾熱或超額多倍入飛的情況，可見對一手市場而言，還需要些時間消化。

　　

恆地PE低 股價三底加持可考慮持有

　

　　事實上，本港地產之中，恆地、新世界、會德豐(00020)、長實(01113)等發展商，市盈率在5至6倍之間，都是十分「抵買」，但恆地更值得推薦，主要由於手上土地儲備充足，市區唐樓收購方面積極，而且是目前持有最多農地的發展商，配合政府的土地發展政策，是無往而不利。

 

　　技術走勢方面，目前恆地「三底加持」，最近一個底的弧度顯著，走勢相當好看，但14日RSI處於51左右的中間位置，未見有大資金炒作，可考慮買入放置中長線部署，近日股價在10天線下爭持，可考慮現價分段買入，每跌5毫可入一注溝淡，失守36元即要沽出，短期先望再突破39元，可先沽出一半，另一半可望43元之上。股份近期走勢處於低位，可持有性相當高，除非政治事件繼續發酵，否則風險相對地低。

 

 

 

撰文：李皆穎