分析篇：仲量聯行陳耀峯︰核心區吉舖率9% 3年來最高

　

　　現時旺區吉舖增加，仲量聯行商舖部資深董事陳耀峯（見下圖）表示，按其統計資料，現時四大商業核心區中環、銅鑼灣、尖沙咀及旺角的主要街道，吉舖量佔整舖量約為9%，是3年來最高。仲量聯行預測，2020年舖租將下調，旺區街舖跌幅為15%至20%，主要商場舖租則為5%。他指舖市淡風不是由近半年的反修例運動開始，而是自2014年雨傘運動，核心區舖租已逐步下調。

　

仲量聯行商舖部資深董事陳耀峯指現時旺區吉舖率為9%，商舖買賣以民生區為主。

　

內地客消費類型變

　

　　舖市最好景是在2011至2014年間，陳耀峯指當時不少外國時裝品牌、珠寶鐘錶店在中環、銅鑼灣不惜貴租搶舖開旗鑑店，推升舖租，「但自雨傘運動起，很多時裝店、珠寶鐘錶金行開始停止街舖擴張，期後更紛紛退出旗鑑店，最後一間旗鑑店應該是2017年在銅鑼灣開的女性內衣店Victoria Secret。」

　

本港零售市道遇冷，舖市亦趨淡。

　

　　背後原因除了香港租金成本太高，跟內地自由客類型改變有關。陳耀峯表示，過去來港自由行客不少是「Big Spender」，較富裕肯花錢的一群，令名牌、珠寶金飾店等在港搶開舖頭。期後客路一轉，愈來愈多愛買藥粧等平民貨品的自由行客，核心區不少名牌店、旗鑑店結束。

　

　　去年港珠澳大橋、高鐵開通後，內地旅客類型又一變，他們來港花費少，很多更不過夜，一直靠內地旅客的零售業首當其衝，即使過去旺場的藥房、賣個人護理產品的也不能倖免，「Shoppers Profile結構性改變，現在的問題是怎樣面對這種改變，在新市場生存下去。加上過去幾個月反修例風暴，內地客少了，令零售業雪上加霜，舖市更趨淡。」

　

現時比沙氏時更差

　

　　淡風下的舖市，出現了新現象。過去一年，在銅鑼灣、灣仔等旺區街道出現屬小生意的夾公仔舖。陳耀峯指︰「這其實反映市道差，因為市道好，你根本不會在旺區見到這類店。」

　

　　他指原因是大連鎖店在逆市下重整門市數目，令核心區出現一批空舖；部分業主減租應對，也願意把空舖出租給這類新興小生意，造就夾公仔店進駐旺區。他指現時部分業主減租約20%，亦有採用短租甚至逐月續租的彈性策略。

　

　　陳耀峯指現時舖市比2003年沙氏時更糟，因持續時間更長，「已經半年，但空置率及租金未有任何改善，尤其是飲食業，仍未現曙光，雖然未見倒閉潮，但時間長了，生意不斷下跌，影響之大比沙氏時尤甚，可說是回歸以來最差的。」他所知一些外國品牌放慢來港開店步伐，但就未有取消計劃。他估計，當年沙氏整體經濟要待兩季才可恢復，他預計今次社會風暴即使馬上解決，至少需要一年時間調整。

　

民生區生意較穩定

　

　　另一邊廂，受遊行示威影響較少的民生區，舖市相對好，近月甚至有日本公司如驚安の殿堂（DON DON DONKI）選址荃灣開店，陳耀峯指該店客路是本地客，自然開在民生區，而民生區舖租相對較核心區低，「民生區舖位改變較小，生意亦較穩定，不愁租不出，回報率有3厘至3.5厘。」

　

　　他又指，現時商舖買賣主要在民生區，而核心區舖市雖然處於低潮，但大部分業主持貨力強，無懼零租金收入，租金不到位，寧願丟空舖頭，更不會「劈價」賣舖。

　

早年自由行旅客擠滿香港金行買金飾，金行開到成行成市。

　

民生區巨舖業主︰租售同步

　

　　蔡先生在土瓜灣擁有一個約2,600平方呎的地舖，現正招租，叫價月租8.5萬元，每平方呎租32.7元。他接受本刊記者電話訪問時指，舖位上手租客為汽車美容店，約兩個月前滿約後不續租，故要再招租客。土瓜灣屬民生區，近半年在反修例風暴下，雖然不似油尖旺、銅鑼灣等經常有示威遊行活動，相對平靜，但他指整體零售都受影響。

　

　　舖位招租約兩個月，有潛在租戶接觸過他，但只是「傾下先」階段，暫未見「講價」要求減租，對方也未見積極，他估計要待農曆年假後才會有進展。此外，他亦開價4,200萬元沽舖，每平方呎價約1.6萬元。同時沽舖，是否看淡後市，他沒有正面回應，只表示價位合意便沽舖，「租、售兩樣一齊做。」對於舖位買入價及按揭壓力，蔡先生指不方便透露，只表示投資舖位都會預備充裕資金「頂住」。

　

旺角業主收九折租 不逆市沽舖

　

　　旺角屬內地自由行熱門購物點，亦是反修例風暴的遊行示威地，過去半年內地客大減，該區的零售業務大幅下滑，幾乎每條街都有吉舖。記者由太子地鐵站沿西洋菜南街一路往油麻地方向走，至少發現9間吉舖；若包括西洋菜南街旁的橫街，如奶路臣街、鼓油街等，吉舖數目更增至20個。

　

亞皆老街與洗衣街交界人流極旺，位於該處的轉角位吉舖非常搶眼。

　

　　在該區從事商舖租售多年、不願透露身份的業內人士向記者表示，依賴遊客的旺區吉舖較多，他指旺角核心區（即旺角行人專用區一帶）的吉舖不是近一兩個才出現，很多已丟空半年甚至9個月，「近月租約期滿的租戶都不願續租，有的甚至是租約未滿，因生意差得無法交租而中途退租，即使有興趣的新租戶都不敢入場，畢竟租約至少綁死兩至三年。」

　

市道低迷餐飲業首當其衝。

　

　　有業主願意寬減租金，例如月租10萬元的店舖，簽約兩年，業主願意頭半年收九折租金、即9萬元，打後看情況再商議。現時該區正在招租的舖位，呎租介乎350至400元，舖位大多屬幾百平方呎的細舖。

　

零售業大減價掙扎求存。

　

旺區舖業主持貨力強

　

　　至於業主因看淡後市而出現沽舖潮，甚至出現供不起舖的銀主盤湧現？該業內人士指，買舖按揭成數低，要付約五成舖價，而能夠在旺區買舖，都是實力雄厚、持貨力強的資深投資者，很多是早年低價買入，即使現在沽舖也大賺，舖位丟空沒有租客也不未至損失慘重，他又指這些業主舖位位置在旺區屬「靚位」，他們更不會在逆市時沽舖。

　

　　他補充在旺角核心區的有幾大業主，有大集團、家族及大投資者，其中有擁過百個舖位的。近月賣舖的極少數業主，「可能是對時勢較敏感，看不好後市而想『急走』，願意虧蝕10%至20%離場。」但至今未見銀主盤或沽舖潮。

　

轉載自《iMONEY智富雜誌》