15/12/2023
悲情樓市不會長久
近期坊間熱議「香港成為金融中心遺址」,不過有網紅認為香港身份值1000萬元,覺得香港身份的含金量來自於擁有多重福利,包括教育福利、稅制優勢、北上內地大城市買樓亦有資格優勢的便利,以及香港護照在171個國家或地區免簽等。這雖只是一些民間的觀點,但亦反映到不同群眾的看法。十分諷刺,對香港最沒有信心的可能是部分港人,又十分諷刺,對香港最有信心的其實是美國人,所以美國政府打壓香港,美國商界卻十分喜愛來港做生意!筆者認為市場對過分的悲情已經開始有了「免疫能力」,雖然這種免疫力不是很穩定,但是已經存在!
社會的風氣改變了,昔日不會將壞消息當了是喜訊去幸災樂禍的!過去人們遇上困境,仍會歡迎有理據的好消息出現!但現在世情卻抗拒有利的消息!縱使面對困難的當事人,也只是想證明「我今日不順利是因為經濟無得救」,多於去掌握「明天會更好」的機會!
縱使人心思變,人們陷入了悲情,人們見到好的變化也不敢說好消息了!不過,筆者仍堅持勇敢地和大家分享個人所見!
本港樓市成交量已從谷底回升。(Shutterstock)
近年樓市低迷是因為兩個主因,一是悲情氾濫!另一是高息引起的「定期存款熱潮」!但其實,這兩方面也開始有了變化。
定期的高息回報,最巔峰時很多人造定期獲得5厘以上的收益,曾幾何時香港只是有1.8%左右的通脹率,可想而知是相當吸引的,去除通脹淨純利有3厘以上,有關的吸引是源於收息遠高於通脹或GDP升幅。但是,最近通脹已達2.7%,很大機會走向3%以上,即是說定期收息的回報是過了最可觀的時候,已經由絕對性光環變為相對性光環。我們見到截至10月底的M3數字反映,過去約20個月定期存款不斷增加的趨勢已初步終止,定期存款在10月初步減少了逾700億元,這和最近樓市多了人用現金一次過付清樓價買樓,以及樓市從最低潮回暖是相配合的。
很多人費盡唇舌,甚至有些人歇斯底里去要求政府撤辣,高官回應表述樓市不需要全面撤辣,只需作出優化就足夠。筆者認為現在的注意力是放錯了地方,對於公眾或者尤其是站在年輕小市民的角度來說,如果為他們的利益重整房屋政策,重點有兩方面,第一是轉流率,這方面是有進步!但第二是能達到財富轉移的效果,這點是被嚴重忽略的!所謂財富轉移,即是要將原本得到過多機會人士的財富,透過市場不景轉到較貧困人士手上,市場的低價成交就是一個例子!那即是說改善財富結構是要透過成交!如果情況仍然未理想,樓價雖然下跌,但是人們在悲情下也不敢入市!財富沒有得到轉移,即是說當市道轉好的時候,仍然是有錢人佔的優勢最大。草根和年輕人的上車機會,可以說是悲情下短暫的入市時刻。
球王美斯來港作賽有一個啟示,不同光譜立場的人也視為好事,準備撲飛!這反映極端悲情始終會過去!在現金流不單沒有消失和空前強勁之下,將來樓市恢復時會回復得較快!當下成交量已由谷底回升!筆者相信成交價再調整3%就找到谷底,然後會進入另一波上升軌道!
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