05/06/2025 16:57

內房 | 憧憬人行再降準內房股上升，樓市仍弱只宜短炒？潤地獲大摩升目標看高一線？

　　近日有內地官媒發文指，不排除人民銀行再降準，確保下半年流動性維持合理充裕，內房股今日(5日)普遍造好，其中獲大摩上調目標價的華潤置地(01109)曾飆逾半成。不過，內地樓市依然沒大起色，中指研究院數據顯示，5月百強房企銷售額按年跌逾17%，較4月降幅稍為擴大，另部分房企仍受債務問題困擾，萬科企業(02202)近日就公布，向境外申請貸款最多69億元人民幣，看來博內房追落後也要小心選擇。

（華潤置地網頁截圖）

中國證券報：不排除人行再降準　確保下半年流動性合理充裕

　　內地官媒《中國證券報》發文指，不排除人民銀行在必要時進一步採取降準等措施，進一步釋放長期流動性，確保年中甚至下半年流動性維持合理充裕，為經濟持續回升向好創造適宜的貨幣金融環境。文中指，近日人行呵護流動性合理充裕的態度非常明顯，如上月中透過降準向市場釋放約1萬億元人民幣流動性、5月MLF操作加量續做等。

　　文中又引述市場人士指，6月為傳統信貸投放大月，銀行繳準規模將呈季節性增加態勢，對流動性有一定的影響，貨幣政策在「適度寬鬆」的方向上還有發力空間，人行的國債買賣操作亦有望適時重啟。

5月百強房企銷售額按年跌17.3%　較4月降幅擴大0.5個百分點

　　中國房產調研機構中指研究院日前公布中國房市相關數據顯示，5月單月，TOP100房企銷售額年減17.3%，較4月單月降幅擴大0.5個百分點。今年1至5月，TOP100房企銷售總額為14436.4億元人民幣，同比下降10.8%，降幅較1至4月基本持平，微降0.6個百分點。另5月中國一線城市新房價格月漲0.90%，其中上海在綠城．潮鳴東方等改善項目入市帶動下，新房價格月漲1.47%，漲幅居百城首位；二線城市新房價格月漲0.06%。三四線城市新房價格降0.11%。

　　另一家調研機構克而瑞地產研究中心報告顯示，5月樓市整體延續企穩走勢，新房供給顯著回落，但成交較4月基本持平，累計年增率保持正增長，項目開盤去化率延續前期高位震盪，京滬深等熱點仍熱；二手房成交增長動能顯著放緩，一線韌性較強，二三線分化加劇。

中指院：樓市年中衝刺節點來臨　摩通：三四線城市需求仍疲軟

　　中指研究院指，5月降準降息落地，為市場注入信心。端午小長假期間，多地延續之前促銷活動，但市場整體表現平淡，目前居民就業收入預期偏弱仍是制約購房需求釋放的首要因素。踏入6月份，樓市政策預計保持寬鬆基調，重點在於專項債收儲及城中村改造等政策落實進展。隨著年中銷售節點的來臨，房企推盤節奏及促銷力度有望加大，疊加「好房子」產品入市，核心城市新房銷售或得到一定支撐，但各城市之間及新老項目之間分化行情仍將延續。

　　摩根大通中國首席經濟學家朱海斌此前分析，目前一二線城市已呈穩定跡象，但三、四線城市因庫存居高不下、需求疲軟，調整周期可能延續至2026年。

大摩：潤地戰略轉型可支撐價值重估　升目標價至38.8元

　　摩根士丹利發表研報指，華潤置地正從「資產所有者」向「資產管理者」轉型，戰略方向正確，其強勁的經常性利潤料將支持更高且更可持續的股息，即使房地產銷售未恢復，也足以支撐價值重估，將公司移至「首選」目標，目標價由33.6元上調至38.8元，評級為「增持」。

　　報告指，管理層的長期戰略目標是將成熟的購物中心資產以更高估值注入REITs並回收資本，當前公司估值較同類公司低逾60%，為未來幾年的估值提升提供了充足空間。另外，利率下調亦有助其資產處置時獲得更高估值，並提升股息吸引力。預計其資本循環能力將支持派息逐步上調，長期派息率有望達到50%；即使地產銷售不復甦，從2030年起股息率可能超過8%。公司在未來3至5年，通過出售21個成熟商場可回籠超過290億元人民幣資金；至2040年商場數量有望增90%至174家，成為高線城市無可匹敵的龍頭。

萬科向境外申請貸款最多69億元　旭輝債務重組獲逾九成支持

　　另邊廂，萬科企業公布，控股子公司印力商用置業近期向興業銀行深圳分行申請銀行貸款5.1億元人民幣，期限為3年，該集團控股子公司寧波潤璟商業管理為該貸款提供連帶責任保證擔保，並以自身持有的資產提供抵押擔保。該集團指，有關擔保發生後，對外擔保總額將為856.29億元人民幣，佔去年末經審計歸屬於上市公司股東淨資產的比重將為42.25%。值得留意，萬科數日前才公布，控股子公司Vanke Rainbow Investment Partner II Limited作為借款方向境外金融機構融資，申請銀行貸款貸款本金金額合計不超過68.72億港元，期限不超過2年，該控股子公司通過信用保證、股權質押方式為融資提供擔保。

　　另外，旭輝控股(00884)最近公布境外債務重組進展，根據建議重組安排，計劃會議及同意徵求會議已於周二(3日)舉行，全部議案獲92.66%計劃債權人按投票債權金額支持方案，即所需的法定大多數通過。該等債權人合共持有約79.33億美元債務，其中過半選擇含強制性可轉股條款的對價選項。旭輝亦預期將有大量投票計劃債權被註銷或轉換為強制性可換股債券，並將進一步轉換為股份，是次重組將削減約52.7億美元境外債務，相當於整體投票計劃債權約66%，大幅紓緩集團流動資金壓力，並建立可持續資本架構。

黃偉豪：內房基本面一般只宜短炒　中海外潤地質素較佳可吼

內房 | 憧憬人行再降準內房股上升，樓市仍弱只宜短炒？潤地獲大摩升目標看高一線？

（黃偉豪）

　　胤源世創家族辦公室(香港)第一副總裁黃偉豪指，現時買內房股只屬投機，以短炒為主，一來博大市各板塊輪動，今日也見有資金於之前較強勢的股份如那幾隻新消費股流出，短期可能會追逐一些落後板塊，二來憧憬內地繼續推出政策，或對內房有些支持，當然這些都屬炒作憧憬，故若要捕捉內房升勢也宜偏短線，並嚴守止蝕較佳。事實上，內房基本面仍然一般，近期無論樓價及銷售等樓市數據均不理想，過去經常提到的債務危機基本上也沒太大改變，暫不值得作中長線或太大投資。

　　黃偉豪續指，華潤置地於內房板塊中相對質素較佳，若真的想揀買內房，此類有國企央企背景的房企財務水平較穩健，會是較佳選擇，風險也較小，其中中海外(00688)可於現價買入，短線可以12.5元作止蝕，惟也要待其先升穿50天線，才可以14.5至14.8元作目標，至於潤地股價則有些突破，已升穿多條平均線，後市若能繼續守於50天線以上也可博一轉，先以4月高位28.45元作目標。

　　值得一提，雅居樂(03383)最新公布，今年5月預售金額按年跌43.6%至約9.3億元人民幣，首5個月跌48%至約42.4億元人民幣，今日仍曾升最多逾3%，收市則升1.23%報0.41元。其他內房股今日也普遍造好，華潤置地升3.56%收報26.2元，中海外升1.69%報13.22元，龍湖(00960)升0.94%報9.69元，越秀地產(00123)升1.4%報4.36元，萬科升0.2%報4.97元，融創中國(01918)升1.45%報1.4元，新城發展(01030)升1.5%報2.03元，世茂(00813)升1.39%報0.73元，惟富力地產(02777)無升跌報0.98元，綠城中國(03900)倒跌0.22%報9.29元，旭輝跌1.92%報0.255元。

憧憬人行再降準內房追落後，潤地獲大摩升目標看高一線？