香港樓市 | 戴德梁行：樓市已見底並逐步走出整固期，明年樓價料升5%

　　戴德梁行發表香港房地產市場2025年回顧及2026年展望。報告指出，拆息下調續吸引投資者入市，有租樓人士轉而考慮置業，對成交量和售價均起支持作用，預計明年住宅成交量有望與今年水平相約，樓價升幅約5%之內。甲級寫字樓方面，料明年整體租金將介乎正負1%水平。零售市道方面，零售銷售表現持續靠穩，核心區一線街舖平均空置率亦進一步回落，預期明年整體租金有望錄得溫和升幅。

 

 

　　戴德梁行指出，隨著本港銀行跟隨美國聯儲局調低利率，樓市入場門檻及利息成本降低，加上股票市場向好連帶財富效應，住宅需求進一步釋放，買賣氣氛持續向好。自今年3月起，住宅買賣合約數字連續9個月錄得超過5000宗，預計第四季住宅成交宗數約16400宗，按年升9%，即全年總成交量約62000宗，較去年升17%。

 

樓市已見底並逐步走出整固期，料明年樓價升約5%

 

　　戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，受惠於成交量持續回升，香港樓價自今年3月起逐步回穩，並在4月起開始錄得輕微升幅。根據差估署數據，整體住宅樓價指數3月至10月期間錄得3.3%升幅，以致年初至今樓價止跌回升1.8%，顯示樓市已見底並逐步走出整固期。

 

　　另一方面，住宅租金指數在外來專才和非本地學生的住屋需求帶動下延續升勢，年初至今錄得4%升幅，在拆息下調下繼續吸引投資者入市，亦有租樓人士轉而考慮置業，對成交量和售價均起支持作用，她預計明年住宅成交量有望與今年水平相約，樓價升幅約5%之內。

 

明年寫字樓租金料正負1%波動，中環及尖沙咀逆市上升

 

　　第四季甲級寫字樓整體淨吸納量升至47.6萬平方呎，創2019年第二季以後新高，並帶動年初至今累計淨吸納量達近110萬平方呎。淨吸納量上升主要受市場氣氛轉好、以及租金和售價已調整至吸引水平而促使企業用戶趁低吸納空置樓面所帶動。新供應方面，第四季錄得數碼港五期竣工，為市場注人約23萬平方呎樓面。然而，在淨吸納量上升的情況下，整體待租率降至18.8%。

 

　　戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示，截至11月中，香港甲級寫字樓本年暫錄得約110萬呎正吸納量，當中金融業受惠於IPO活躍勢頭，帶動來自相關企業及上下游行業租賃需求，單計第四季金融業租賃已經佔新租賃成交面積逾三分之一，而中區作為金融機構的首選地段，租金更率先回升。然而，2026年市場仍有約140萬平方呎新甲廈供應，高企的待租率仍然會對租金構成一定的壓力，預計2026年全年整體寫字樓租金將於正負1%之間窄幅徘徊。然而，市場上仍不少租戶趁機進行升級搬遷，預期中區及尖沙咀可望逆市上升。

 

料街舖租金明年上半年升2至3%

 

　　蕭亮輝表示，縱使部分核心區街舖租金在2025年錄得按年跌幅，但整體來說市場新租賃活動相對暢旺，相信人流最旺地段的租金已喘定，市場上不乏新租戶願意以上一份租約相若的租金承租，有助支持街舖租金後市的表現，預期2026上半年整體租金有望溫和上升2%至　3%。但餐飲舖租需要待空置面積消化後才能重拾升軌。

 

　　他又指，12月下旬起，「粵車南下」計劃獲批廣東私家車可經港珠澳大橋入境香港市區，相信會吸引一批內地高消費旅客群多來港在大型商場和零售熱點消費，有助進一步提振本港零售市道氣氛，期盼政府能進一步放寬每日粵車南下名額。

 

撰文：經濟通採訪組