21/03/2018 08:00

【樓伴晚年】如何善用自住樓？將租金變長糧

　　日捱夜捱，辛勤工作三四十年，好不容易踏入退休歲月，無論樓債，抑或兒女債想必已還得一乾二淨，是時候為自己的退休生活好好打算。港人愈來愈長壽，退休歲月普遍長達二三十年，甚至更長，物業往往是你最可靠「老伴」！

　　只要你手上有一層供滿了的物業，退休毋須數百萬元？退休學校管工陸振輝，憑著層樓以及200萬元流動資產，從未驚過退休會不夠使。一來退休後生活開支應會降低，二來他相信有樓的話，無論逆按揭或加按，總有方法騰出資金。計仔多多的陸振輝，更構思多個透過加按，善用物業的方法，助子女上車之餘，上一代亦能安享退休。

　　立法會前秘書長吳文華，多年來靠儲磚頭，現在每月收租變長糧。她認為退休理財的宗旨，是長期兼穩定的經常性收入，寄語四五十歲的港人及早謀劃。吳文華一方面靠物業出長糧，另一方面對於將要住過世的「老伴」單位，怎可以馬虎求其！她年屆六旬，花80萬元裝修成到80歲也宜居的安樂窩，處處變成輪椅無障礙。要「居家安老」、住得健康舒適，專營長者家居設計的社企「長屋設計」教你破除長者家居陷阱。

財技篇：基層著書教路自製退休金助子女上車

　　各大金融機構經常公布退休調查，退休金往往要數百萬元才足夠，否則難以過世。現年61歲，早前出書教人退休的作者陸振輝卻說，只要有層樓做後盾，必要時加按百多萬元就夠退休。

　　筆名「聽琴的牛」的陸振輝，自言讀書不多，70年代投身社會，去年60歲退休，退休前是在一所中學校務處任管工，正正常常「搵食」，現在雖然只有一個自住單位在手，退休卻無後顧之憂，完全沒想過要靠寶貝女供養，或靠政府打救。

陸振輝

61歲

經歷︰

‧退休前任中學校校務處管工

‧《退休做中產》作者

　　陸振輝出書分享退休理財心得，緣於他擔任學校管工，可延長退休年齡至65歲，曾有工友擔心退休手停口停，想多做5年，賺多100萬元，陸振輝卻耍手擰頭，一滿60歲便退休，拒絕延遲，「少了5年時間玩呀！」

退休百幾萬就夠

　　陸振輝雖然年屆六十，但身體可能比不少年輕人還健壯，現在三不五時到內地旅行，或在港行山，在退休後取回時間的自主權，好不愜意。他笑著分享，自己住在青龍頭，不時沿大帽山走路到荃灣，今年年初一在大帽山上行大運，行了13小時。

　　去年8月，他更獨自到西藏旅行了近20日，先乘火車到四川，沿著凶險的「318國道」陸路入藏，「有一段路有很多石頭掉下來，司機也說要趕路，盡快離開。」他在西藏參加本地團，認識了來自五湖四海的團友，同團的人都較他年輕，但他卻最沒有高原反應。遊遍西藏多個景點，整個旅程使費卻不過1萬港元，雖不豪華也不算窮遊。每次朋友飲茶食飯的聚會，他也逢請必到，絕不吝嗇，既珍惜與好友相聚，也豁達地希望趁食得玩得，好好享受，不要人在天堂，錢在銀行。

陸振輝去年8月由川入藏，沿陸路欣賞壯麗景色。

　　陸振輝自言，到了這個年紀不會特別慳錢，他多次說「使得幾多錢！」他數一數衣食住行開支，衣服他不追求名牌，簡簡單單的粗衣麻布已可；飲食方面他早晚也會買餸煮飯，使費不多；住所的樓按已供滿，他沒要求女兒給家用，但要她付水電煤及管理費，「就算我自己付，也不是很多錢」；而出行方面，陸振輝未享有2元搭車優惠，但他熱愛行山，由青龍頭攀過山頭，步行到荃灣也視作等閒，乘車花費也不多。因此他認為，退休不用太多錢，百多萬元流動資產已足夠。

一項物業用到盡

　　相反，他的工友除了擔心提早退休不夠錢用，也擔心樓價高企，子女買不起樓而抱怨。點子多多的陸振輝，一早構思了多種運用物業的方法，既幫助子女置業，也能提取資金讓自己養老。他不吝嗇與家人朋友分享這套退休理財方法，及後更獲邀出書，希望這套理念可以幫到其他準退休人士。

7招善用自住樓

第1招樓換樓親子雙贏

　　第一個方法是出售現有物業，套現一部分資金交給下一代作置業首期，餘下資金長者則留著退休。當子女買入新樓，並負責供樓，同時需預留空間給長者居住，「這是（子女）得到權利後的義務，因這是上一代把資產變賣後完成下一代買樓的夢想。」父母可跟子女定立「聯名契」或「長命契」，「長命契」是雙方共同擁有業權，當其中一方去世，另一方會自動取得全部業權。好處是當父母離世，可順道將遺產交接。而此舉缺點是先賣樓，後買新樓，費時失事。

第2招簽署兩契保晚年

　　同樣地，將子女名字加入物業業權人之中，變成「聯名契」或「長命契」，然後將物業加按套現，由子女負責加按的供款。上一代也以將套現得到的錢用作退休金，下一代加名後成為有樓之人，而父母與子女將繼續同住，此舉可免卻賣樓、買樓、搬屋等麻煩事。

第3招子女供款買業權

　　屬第二點的變奏版，若對子女有信心，他們會堅決執行承諾，可用私下協約方式處理，同樣在樓契加入子女名字，權益由雙方協定，子女每月向父母供款，慢慢地得到全部業權，而父母每月擁有穩定現金流。好處是不用經過銀行，被銀行賺息，風險則是子女會否堅定履行承諾，每月向父母供款換取業權。

第4招加按套現換大屋

　　與方法二類同，在已供滿的物業加入下一代作聯名業主，加按供款由下一代承擔。長者則利用加按套現的資金另買一個單位自用。陸振輝建議，如果原來的單位面積大且價值較高，套現的資金可買較小，較便宜的單位，資金不足以買港樓的話，可以回鄉買樓，甚至到東南亞置業，或可重新享受生活。

第5招逆按揭月領萬元

　　安老按揭（俗稱「逆按揭」）愈來愈為人熟識，做法是將單位抵押給銀行，銀行每月會向申請人支付年金，直至終老。以800萬元物業為例，55歲的夫婦二人，終身每月可獲1.16萬元（見配文）。陸振輝認同這個方法，不用搬家，就如沒事情發生過一樣，而每個月也有現金到手，十分值得考慮。這樣長者有生之年，都可自食其力，日後百年歸老，若子女想繼承物業，便要自己承擔為物業供款。

第6招逆按揭提早分產

　　如果長者有樓，手頭也有適當資金支持退休生活，反而擔心下一代無樓，其實也可以考慮逆按揭。舉例下一代正自立供樓，手頭拮据，父母想幫忙但退休資金不多，怕自身難保，可以申請逆按揭，以逆按揭的年金支援下一代。他說此舉無異是將自住樓宇提早變賣，按月收錢來分身家給子女，「如果真的有需要，早點跟程序分身家又有何不可？」當然子女在父母百年歸老後想繼承物業，也要付上自己應當承擔的部分。

第7招分租有錢又有伴

　　若部分家人或已經在外居住，不用協助子女置業，而自置物業空間夠大，長者可將物業的一間房，分租出去，這做法在外國頗流行，既獲現金收入，也有租客令單位不用太孤清。問題是選擇租客不容易，租務也是煩惱的工作。

長線買穩陣股自製現金流

　　上述加按套現的方法，除了協助子女做買樓首期，餘款也用作長者的退休金，陸振輝自信，退休只需要百多萬元就夠，以一個500萬至600萬元的單位為例，加按套現約200萬元已足夠退休使費。而他現時還未需要加按物業，但不排除將來會加按套現買股票。

　　不少退休人士都會拿著退休金投資股票，期望製造現金流，以免退休後早晚坐食山崩。陸振輝在股海打滾廿多年，年輕時鍾情技術分析，試過買細價股蝕大本的慘痛經歷，他建議退休人士謹慎投資，物業較股票更長線穩定。經過以往的「血的教訓」，他悟到四點適合退休人士入市的原則︰

　　1.股價必須大於1元；

　　2.該股票的平均每日成交額必須長期大於1億港元以上；

　　3.不要買入曾經改名、不合理地合併或拆細的股票；

　　4.避開未有盈利、只有概念的股票。

　　陸振輝透露，自己退休金連同積蓄，約有200萬元流動資產，當中約七成也用來買股票。其中騰訊控股（00700）及中國平安（02318）各佔三分一，騰訊平均入貨價約200元，平保則是70至80元收集。雖然騰訊並不派息，平保股息也甚少，但他看好這兩間公司前景，認定是組合的「定海神針」。他選擇這兩隻股票，背後邏輯是兩間公司也是行業龍頭，市場份額較大，在行業中地位穩健、對手難以匹敵。他相信騰訊屬「大得不能倒的公司」，去年其手機遊戲王者榮耀被官媒批評，最終也沒事，相信中國政府不會貿貿然推倒騰訊。

　　此外，他揀股必須持續有穩定盈利，不受經濟環境影響，最好是和民生相關或是生活必需品，而騰訊的微信現在功能多多，包羅通訊、社交、購物支付等功能，可謂生活必備。對於投資經驗較淺的退休人士，他建議可考慮領展（00823）、港鐵（00066）等本地藍籌。

800萬樓逆按揭終生月領逾萬元

　　按揭證券公司2011年推出安老按揭計劃（俗稱「逆按揭」），讓擁有物業的長者可以一方面透過抵押物業每月獲取穩定生活費，同時又可居於該單位至百年歸老。

　　逆按揭的貸款金額，視物業估價而定，趁樓價高企時承造逆按揭，取得的金額愈多。申請人可一筆過提取貸款，亦可選擇10年、15年、20年或終身以年金方式每月發放，年齡愈輕的申請人，每月取得金額愈低。假設物業估值為800萬元，借貸成數可達100%即800萬元。若夫婦同為55歲，申請終身發放，每月可獲1.16萬元；相反到了70歲才申請，二人終身領取可獲2.24萬元。

　　當申請人離世，子女（或繼承人）可優先贖回該物業，歸還申請人曾領取的生活費總額（即按揭貸款）。若選擇不贖回，銀行將出售物業抵償。若出售物業所得款項高過貸款金額，銀行將發還餘額給子女，相反若資不抵債，差額則由按揭證券公司負責，毋須子女承擔。

統計篇：人口老化加劇長者家庭急增

　　統計處日前出版了《2016年中期人口統計主題性報告︰長者》，揭示65歲及以上的長者人口最新特徵，反映本港人口老化加劇，不少數字令人震撼。

獨居及雙老家庭　10年增67%

　　2016年，只有長者居住的家庭住戶，如獨居長者，以及只由長者夫婦組成的家庭住戶（「雙老家庭」）達30萬戶，較10年前17.9萬戶，大增67.4%。當中，有3.96萬戶有聘請外籍家傭，是2006年數字（1.28萬戶）的3倍，僱用外籍家傭照顧長者愈來愈普遍。

長者戶月入中位數6020元

　　2016年，所有成員均為長者的家庭住戶，每月收入中位數為6,020元，較2006年的3,400元顯著增加77%。有職業收入的長者每月收入中位數為12,250元，較10年前增53%；沒有職業收入的長者住戶月入中位數為5,780元，較10年前增80.6%。統計處報告指，部分原因是政府現金社會福利增加，包括2013年增設的長者生活津貼。

34萬長者年逾八旬

　　過去10年，80歲及以上長者大增66.7%，2006年僅20.4萬人為80歲及以上，2016年增至34萬人。

84%私樓長者　供甩樓

　　2016年，居於公營租住房屋、資助自置居所房屋，及私人永久性房屋的比例，分別為36.7%、19.2%及42.8%。77.9%居於私樓的長者是自置居所，當中83.9%已沒有按揭或貸款。

長者人口116萬佔全港16%

　　2016年本港長者人口116萬，較2006年增加36%。當中，61.6萬人為65至74歲；20.6萬人為75至79歲；80歲及以上有34萬人。長者佔整體人口比例達15.9%，2006年則為12.4%。

立會前秘書長吳文華　買樓為投資收租做長糧

吳文華

68歲

經歷︰

‧1974年加入香港政府任行政主任（EO）

‧1990至 1994年借調到當年的行政立法兩局議員辦事處，任總行政主任

‧1994年加入立法局秘書處，出任助理秘書長

‧1997年 1月獲委任為臨時立法會秘書，同年7月1日回歸後，重新被委任為助理秘書長

‧2008年獲委任為立法會秘書處秘書長，至2012年退休

‧2016年完成「議會天書」《香港特別行政區立法會歷史、規則及行事方式參考手冊》，同年成立社企

‧2017年 5月We60.com平台正式推出

　　EO（行政主任）出身的吳文華，在政府任職20年，後借調到立法會，在2008至2012年擔任立法會秘書長，既是議會「大內總管」，也是一本「人肉議會天書」。多年來擔任公務員及立法會，吳文華工作極之繁重，她說在政府工作了20年，有長糧但不算太多，「勉強夠退休！」猶幸任職立法會時合約每3年更新，享有約滿酬金。吳文華多年來將約滿酬金儲蓄到「磚頭」，「以前買落的樓，（現在）收租是我的Pension（退休金）。」

　　物業做長糧，退休無憂，吳文華更出心出力創辦社會企業，去年其長者及照顧者資訊平台We60.com正式推出，「我賣了樓搞社企，同仔女講，阿媽要做一些對社會有意義的事！」吳文華發現踏入退休年齡——她稱為「綠齡」人士的生活資訊相當不足，於是創立We60.com平台，網羅衣食住行、養生飲食之道、生活貼士等等。社企現時聘用了4位全職員工，分別是1位是退休人士及3個殘疾人士。

目標明確不炒作投機

　　吳文華說，網站一推出，很多人讚資料很豐富，她笑言：「我們做了整年架！」皆因吳文華和員工也是半途出家，沒有經營網站和傳媒的經驗，因此足足用一年時間學習，完成了一年的文章數目才推出網站。讀者除了長者，也針對照顧者－－往往是外籍家庭傭工，因此We60.com堅持所有文章也中英對照，每篇文章用中文寫好之後，也要翻譯成英文。她笑言，有同事最初用Google Translate翻譯英文，令她哭笑不得，需要每隻字改正。

　　退休之後，能夠無後顧之憂創業，源於吳文華有物業做後盾。一來她公務員出身，工作繁重，沒有太多時間投資，物業自然是最佳投資。二來是她未足30歲時，丈夫因病離世，為照顧一仔一女，她明白穩定的經常性收入（Recurrent Income）的重要，買樓收租更是一個很好的收入來源。

　　吳文華並非盲目買樓當儲蓄，箇中也有不少投資智慧。首先她目標明確，買樓並非炒賣，只是製造收入的投資。「公務員錢不算太多，也沒時間睇市，有錢便用來買樓！最緊要目標清楚，我不是為了炒，只是為了投資。」因此她幾乎不會賣樓，只會一步步換樓。

月花2萬足舒適生活

　　她在1994年換樓更一拆二，她原本居於黃埔花園一個千呎海景單位，當年換樓到屋苑地標「黃埔號」旁，一個實用近700平方呎的單位。記者到訪其單位，發現黃埔港鐵站正正在其下方，更不得不佩服吳文華的選樓眼光，「20多年前買的時候，黃埔已經話有地鐵，但不知幾時，於是我以船（黃埔號）為目標，船是（屋苑）主要商場，地鐵站沒理由不接近船的。」當時她以600萬元賣出海景單位，雖然換樓單位細了約三分一，但樓價便宜了一半，她便用餘錢多買一個單位收租。

吳文華的社企聘用了殘疾同事，跟她們外出採訪，讓吳文華發現本港的無障礙設施不足，不少建築物沒有輪椅斜台。

　　吳文華買樓收租，鍾情300至500呎的細單位，「阿媽問，買襯都咁細，買來做甚麼？」她解釋，細單位付出的資金不太多，「假如有一日丟空、收不到租，對支出的影響也不大，因為供款不多，而能力範圍也負擔得到，不用迫住價低要賣出單位。」因此她經歷過1997至2003年的樓市低谷也守得到。

　　日前，匯豐（00005）公布其最新推算的退休生活指標，「舒適」方式退休的單身人士，每月預算開支約2.1萬元。吳文華自言每月使費也差不多，主要開支是在飲食，「我這個Level不會花太多錢，也不會特別慳，有2萬多元，可以過得幾舒適，只要Recurrent Income有2萬至3萬元，已經不用憂心。」唯一較擔心是醫療開支。

　　「其中一個較大開支是化妝品，嘻嘻！應該說是護膚品。」吳文華靦覥地說，未去到一個年紀接受到自己不化妝，若要買一些有信心的品牌，通常也不太便宜。

善待租客忌貿然加租

　　想收租做長糧，吳文華的秘訣是善待租客，「我不會隨便加租的，別人（生活）也很艱難。」租金加幅一般跟通脹及薪酬升幅，約3%至5%。吳文華說自己和多個租客也變成朋友的關係。她分享有一個單位的洗衣機最近壞了，她知道該洗衣機也用了10年，於是讓租客自己去電器舖挑選新洗衣機，「租客也很好，不會揀貴的，夠用就可以，說這個慳電一些，他覺得業主好，也會幫你考慮（慳錢）。」

　　除了物業，吳文華透露自己也有少量股票，數年前有朋友跟她分析，不能全部資產都是物業，要有些流動資產，例如可隨時套現的股票，應付不時之需。因此她將其中一次的約滿酬金用來買股票，包括匯豐及騰訊，前者大約40元，後者更只是100元左右（股票一拆五前的股價）。她買入這些股票後已完全不理，沒有賣出。她建議港人，40至50歲便要開始預備將來，確保將來的收入來源。除了物業，她認為保險公司推出的年金計劃，每月供款，10年後又可在10年內每月派發現金，可提供穩定的經常性收入。

老友與興趣晚年孖寶

　　港人愈來愈長壽，退休歲月動輒長達二三十年，吳文華認為最緊要有朋友和興趣。「我再過兩年70歲了，同齡的同學也差不多開始多病痛，我覺得朋友好緊要，當你有憂心時，有得Share。」跟子女分享的話，他們或會過分擔憂，「你又不想仔女擔憂，可能有病也不敢講，同朋友分享反而可以理性分析，病向淺中醫。」她和同學10年前起，每年也一同去旅行，曾到訪法國、韓國等地，好不熱鬧。

家居篇：80萬元打造無障礙居所

　　吳文華2年前花80萬元翻新獨居住所，60多歲來裝修，為的原來是80歲的自己。6年前，吳文華父親在家發生意外，去洗手間時跌倒，骨裂入院，自此身體狀況一落千丈，需要坐輪椅出入，無奈家居設計不便輪椅，父親後來需要入住老人院，至前年離世。

吳文華拆掉了一面走廊牆，擴闊走廊通道，方便出入。

　　父親病後「有家歸不得」，激起吳文華改造家居的念頭。走進吳文華的家，空間寬敞，人人以為有1,000呎，原來實用面積只是680呎。為方便輪椅出入，她拆掉了一面走廊牆，擴闊走廊通道。主人房廁所亦特別擴大，方便照顧者為長者洗澡，廁所又改用敞門，方便輪椅出入。客廳亦然，儲物櫃全部也較淺，既騰出輪椅走動空間，也讓雜物一目了然，更易拿取。

從長者起居思考

　　單位原本為三房間隔，她改成兩房，其中特大主人房可三邊落床之餘，兩旁空間寬敞，方便將來改用電動升降的醫療床，並放置醫療儀器，為此床後加裝了多個插頭。她又改動了廁所門的位置，特地對正大床，「廁所門也對正大床，第日去廁所可以直去，因為晚年可能會失禁，多一步就係多一步！」

吳文華拆掉多幅非主力牆，令空間更寬，方便未來以輪椅出入。

客廳以簡約色調為主。

吳文華認為晚年，興趣很重要。

儲物的組合櫃特別設計得較淺，方便未來坐輪椅取物。

浴室不設玻璃浴屏，增加空間讓照顧者協助洗澡。

　　吳文華過往曾在倫敦參觀樓盤，她發現當地新樓提供兩款設計，「一個是Wheelchair Accessible（輪椅通道），一個是普通的，入則時已有這兩個則，政府兩個也會批。」

　　她很希望香港的發展商可以效法，售樓時提供便利輪椅的設計，方便居家安老，「唔該走廊闊啲，不用自己未來花錢裝修。」她說，很多朋友想接爸媽同住，但家裏容不下輪椅出入，結果需要住老人院，「老人院也2萬多元一個月，不如自己租一個400呎地方，萬多元，加個外傭，2萬元已夠，反而生活得（較老人院）好！」

安全從家開始：80後創社企獲李嘉誠捐300萬

　　政府近年鼓勵「居家安老」，希望長者盡量留在熟悉的環境中安享晚年，有研究指，居家安老避免了長者因居住在陌生環境而產生焦慮和不安，亦能減慢長者的身體機能和認知能力衰退。不過，步入晚年，身體機能衰退，家居對老人家存在不少陷阱，廁所更是高危地帶，最易失足滑倒。要在安樂窩安享晚年，不妨及早翻新，糾正潛在危險。專營長者家居設計的社會企業「長屋設計」，瞄準50歲以上的準退休人士，希望他們在裝修或換樓時未雨綢繆，為住所引入安全設計，減少出現家居意外，導致受傷入院的機會。其中，廁所是改裝重鎮，包括加設扶手、鋪設防滑地磚、浴缸改用企缸、加裝浴室寶避免冬天洗澡著涼等。

雷煒程希望為長者設計既有效善用空間、又安全舒適的家。

善用電動智能家具

　　至於客廳，通常會裝設感應式照明系統，當長者晚上落床走動時，照明系統就會自動啟動，免卻摸黑開燈，減輕跌倒撞傷機會。同時，客廳會裝設燈槽扶手，讓長者日常走動可穩陣借力。

　　除了裝修，他們又從外國引入便利長者的家具，例如電動升降廚櫃，可避免長者高處取物；行動不便人士可直接坐在便椅，推到座式淋浴器，由照顧者協助洗澡，不用在狹窄的浴室轉移到沐浴凳，免生意外。

　　「長屋設計」聯合創辦人雷煒程指出，對不同經濟環境的長者，翻新家居豐儉由人，全屋裝修一般預算樓價的8至10%作裝修費，舉例曾有中產人士全屋裝修，樓價1,200萬元的單位約用100萬元裝修。若僅裝修廚廁，一般花費20萬元。

　　「長屋設計」由5名80後在2015年創立，分別來自室內設計、建築裝修、市場推廣等行業。緣起是其中一位創辦人雷煒程的父親在2013年初患上末期癌症，返家寧養，但家居設計並不適合。父親去世後，他遇到幾個志同道合的朋友，當中有從事室內設計裝修，發現不少長者中風或跌倒後，急需在出院前翻新家居，一拍即合成立社企「長屋設計」，其中一個業務是幫助合資格長者申請維修津貼，為長者維修和翻新家居。

　　「長屋設計」日前獲李嘉誠基金會贊助300萬元，展開為期一年計劃，在深水埗、葵青區、觀塘、屯門及中西區，免費協助1000戶有經濟需要的「夾心長者」維修或改善家居，如安裝扶手架、加設燈位、更換慳電膽或光管、安裝加高式廁板，並會培訓50名具備安老知識的青年技工。