【地產帶旺】周邊行業 商機處處
第一次買樓，叫「上車」，是港人永恒的話題。因為樓價實在高不可攀，因為住屋基本需求一直未解決。樓價上落高低，牽動全城情緒。樓價屢破新高，即使供應增加，政府出辣招，仍壓不住升勢，由2016年11月提高印花稅至今，不足一年半，樓價呎價升幅近兩成。「四球」以下放盤近日更幾乎絕跡市場，最低入場費由400萬元起跳。
買一層樓成為人生終身大事，跟樓相關的周邊行業也悄悄熱起來。民間智庫Roundtable前行政總裁鄧世民三年前變身裝修防伏專家，開班教人避開裝修「伏位」，班班爆滿，就讀的學生六至七成正是剛上車新業主。也是針對已上車的，有「裝修佬」劉天生、何漢華等人開設的網上裝修平台做裝修顧問，為小業主做裝修參謀。
還有，有線電視前主播胡國威「一支公」在網上開台，獨沽一味講樓，提供買樓資訊，成為專職樓評人。最後，18年前開創驗樓師一職的詹濟南，大談近年人人都做驗樓師，出現「鬥平搶爛市」的實況。城中樓事造就周邊商機，也造就新職業。
KOL篇：前電視台主播 做地產KOL教買樓
胡國威在有線《樓盤傳真》做主播13年，有不少忠實粉絲，去年11月他離職，有網友即問︰「點解節目唔見咗胡國威？」不是跳槽或被挖角，他一個人膽粗粗自立門戶，在網上成立專講樓市的平台「胡．說樓市」，「獨腳戲」拍片介紹樓盤。
胡國威
職業︰創辦樓市資訊網上平台「胡．說樓市」
資歷︰任有線節目《樓盤傳真》主持13年
亮點︰「八十後」上過車換過樓
當日離開有線，胡國威坦言是人到中年，碰上人生交叉點，「我係八十後，覺得做了13年的工作，遇到樽頸位，那時候公司正有危機（編按︰去年3月有線母公司九倉（00004）宣布不再注資），如果那一刻不離開，公司要改革的話，我必定要參與，更加不會走。」趁還有本錢，至少未有「仔細老婆嫩」的負擔，又未知公司前景，他選擇離開待了十多年的Comfort Zone（舒適圈）出外闖。
辭職進攻網上平台
沒有任何部署，遞信後才開始想前路。胡國威跑了十多年地產新聞，強項當然是睇樓分析樓市。少玩Facebook的他，採納了朋友的提議，開了個Facebook Page，在網上講樓市資訊，畢竟現在大家接收資訊再不是傳統媒體，而是社交媒體，他定位做資訊內容提供者，「看市場需不需要不同的樓盤資訊，我可以提供有關的Content，做Content Provider，短期是做一個資訊供應者。」
轉戰做網上地產版，深明港人愛樓，講樓易吸「Like」。若然成為KOL（Key Opinion Leader），還有廣告送上門，搞樓市平台是不是有「錢途」，胡國威直言未想如何營利，只想先做好Content，沒有廣告反而是賣點，「我希望用自己專長，可以將報道鑽入一點，或者是從另類角度去講樓。在市面上很多資訊受制於廣告壓力，有些東西避重就輕，但我這個平台就沒有這個壓力。」
他在片中帶人睇樓、睇示範單位、睇實盤之外，還分析樓盤周遭環境，解構單位內的超厚力牆有幾「搵笨」、教人如何計算按揭等。提供另類樓盤資訊，他形容是從消費者角度出發。現時其Facebook專頁營運約3個月，已吸到逾5,600個Followers。
講樓有市場，胡國威的平台成立了約3個月，近月更成功跟網站合作，每周由他提供一至兩條短片，賣片有穩定收入。他又拉了兩位網站記者加入組成三角團隊，三個人全職搞樓市平台，「我一個人應付不到，拍檔做開Online，多個人可以有多些點子，提升短片質素。」他笑言收入因此要三人分，僅夠餬口，「我都要供樓，但不是很貴。」
趁股災上車全靠「狠」
胡國威早在12年前「上車」。當時已入職電視台工作的胡國威，因做節目介紹上車盤，看到有「啱心水」，就決定做業主，「當時雖然是加息周期，但供樓抵過租樓，租樓要幾千元，點解唔去供。我之前一直租樓，電器壞了業主不肯換，計過條數，不如買樓。」他用10萬元首期，買下荃灣中心一個小單位，該單位售90萬元。胡國威上車那個年頭，香港樓價自1998年金融風暴大跌後，正拾級回升，全港樓價平均呎價低於4,000元，入場費百萬元以下單位仍然舉目皆是，一成首期便可上車。
四年後胡國威把單位賣了，賺了點錢，變回租樓一族，「但兩年後發覺不對勁，租金不斷升，有次訪問地產代理，他著我快點『上番車』，還叫我不要太揀擇。」那時候是2012、2013年，他做樓市節目，緊貼樓市資訊，也感到樓價正升溫。有次他跟朋友在深水埗吃飯，路過地產舖，看到有個二手盤合意，馬上跟地產經紀聯絡，「一看覺得不差，馬上傾價錢成交。是該區十多年樓齡的單幢樓，一梯兩伙的蚊型單位 ，200多萬元，當時未有辣招，付了一兩成首期就買到。」他形容當時決定夠狠，否則未必能再「上車」，現時他供樓月需6,000至7,000元而已，但交租隨時過萬，供樓「抵」過交租。
自他離開電視台至今幾個月，樓價升勢加劇，以前上車盤單位現在也要「4至5球」，此價已不是上車盤水平，他不禁慨歎︰「還未上到車的人怎辦？」
用家買樓四部曲
1.鎖定目標地區
專注在心儀地區搵樓，最忌「行勻」全港搵樓。
2.鎖定目標屋苑、單位類型
再揀心儀屋苑，進一步再揀想要的單位類型。
3.鎖定價位
跟地產代理開出價錢，地產代理有目標地替你找適合的單位，提高搵樓效率。
4.出手要狠
一睇中要立即「落錘」，決定要快，諸多猶豫降低買到的機會。
點睇樓市：難大跌 加租恐怖過加息
胡國威認為跟小市民對政府解決住屋問題開始失去信心有關。當初小市民對新政府有期望，但至今仍㑱未有解決問題的藍圖讓市民安心。綠置居是雷聲大雨點小，做試點僅提供1,000個單位，而不是當初提出的4,800個，遠遠滿足不到需求，也不見其他調整按揭等的措施。他指社會漸出現「此刻不買，永遠都買不到。」的恐慌情緒，有人不顧一切的先上車，推高了樓價。
此外，胡國威認為樓價不易出現逆轉大跌的原因，是需求仍然龐大。部分人已供完樓，手上有餘錢或按出已經供完的單位再買；投資者在辣招下，由短炒轉為中長線持有；用家更會「長揸」，換樓成本高更不易賣出現有單位。另一邊廂，供應增加，但發展商並非一次過推售，反而控制住出貨量。以上原因交疊下，樓價始終堅挺難大跌。雖然很多人指加息影響樓價，但他指加租比加息更「恐怖」。
驗樓篇：驗樓師詹濟南 見證行業從無到頂爛市
詹濟南，人稱詹sir，18年前全港第一個驗樓「搵食」的人，人稱驗樓師。18年後的今天，詹濟南依然四處「頻撲」驗樓，記者約他訪問，只能約在下午6時後，侍他驗完樓收工之時。他指公司除了他，還有六位驗樓師，「單拖」出更外，有時客人太多，惟有兵分兩組或三組出動，以縮短每個單位的驗樓時間，每月平均查驗80個單位。由於詹sir是驗樓界紅人，很多業主指明要他來驗樓，順道來個大合照，因此詹濟南的「Order」特別多。
詹濟南
職業︰驗樓師
資歷︰理大土木工程系畢業、出任多項大型工程監督、驗樓18年
亮點︰香港首位驗樓師、專業驗樓學會創辦人
當年做驗樓師，詹濟南是迫不得已。1997年金融風暴後，他經歷多次裁員，「搵食」艱難下，讀土木工程出身、出任過大型工程監督的他，於是利用自己強項，在2000年自立門戶，開始替人驗樓。派傳單、在網上留言等招客，驗完樓後出報告，業主滿意才「畀錢」，他說︰「其實頭三年都係得我一個做（驗樓）。」
欠牌照規管 各界湧入行
18年前全港第一個驗樓師詹濟南，開創了新行業，但他指自2015年後湧現了一批驗樓師。是否跟樓價升溫有關，他認為反而是有大批新樓入伙。2015年被稱為供應收成期，大量單位入伙是過去幾年政府增加賣地的結果。市場究竟多了幾多驗樓師，詹sir表示行內沒有攞牌或登記制度，任何人都可以入行，人數難知，他估計現時全港有20至30間公司提供驗樓服務。部分人來自測量界、裝修工程等，甚至做「九唔搭八」的行業的，也入行要分一杯羹。
詹濟南指現時行內競爭激烈，已經出現「鬥平搶爛市」，「你有數得計，每年有2萬個單位入伙，假設有五成、即1萬個單位要驗樓，20幾間公司去平分，其實市場已經去到頂點、飽和。」他又指若以他公司現時佔市場份額5%到10%去推算，其他公司每間每月可接30至40單生意。但每年有1萬個單位要驗樓是樂觀假設，實際上很多公司生意淡泊，「現在有20幾間公司，有5至8間的生意多一點，但再多些人入行，大家就要減價去搶生意，現在1,200元驗一間屋都有人做，有些公司一個月得3、4單生意。」
驗樓師質素參差，詹濟南指有發展商、工程判頭不肯按個別驗樓師報告去「執漏」。有部分驗樓師，未有按任何標準驗樓，「我聽過有個驗樓師搵支電筒求其照去牆，話牆身不平滑要人執。」他指要根據牆身距離、光度控制等去檢查，看似簡單的查驗，都要按標準去做。他按內地、英國的標準，加上自己的工程經驗去制定驗樓清單的，「他這樣去驗就是不合標準，發展商就不會理你，打官司上庭，你不專業會輸的。」
人稱詹Sir的詹濟南，開班教驗樓，極受歡迎。
謹慎投資客 驗樓保質素
有求就有供，驗樓師興起，是市場有需求。詹濟南不諱言近年多了一批新客，「過往少有投資者要驗樓，現在不少找我驗樓的，不是用家，是投資者。」他指尤其買入細單位、「納米盤」的客人，找他驗的多是投資客，早前替大角咀「納米盤」利奧坊多個單位驗樓，佔六至七成為投資客，「以前（投資客）不會驗樓，買入後直接出租就算，而家他們覺得要驗，單位質素好點，可以收貴點租。」詹濟南指驗樓費對投資客來說，所費無幾，好過自己做。他驗查一個開放式小單位，最低收費2,500元。
投資客佔整體客人比例，詹濟南說難以統計，要視乎屋苑，部分屋苑以用家為主的話，找他驗樓則用家多，例如近日入伙的元朗映御，該屋苑找詹Sir驗樓的業主，九成是用家。他說用家業主對單位最為緊張，現在一個新盤單位動輒「4、5球」。完全理解這種心情，「用盡一生的積蓄去買層樓，能夠花在裝修的錢已經有限，入伙時盡叫發展商執好，即使小至一粒油崩了。因為層樓太貴，所以覺得要有要求，要搵人驗樓。」
詹濟南指驗樓不是隨隨便便，全部需按標準檢查。
驗樓亂象
1.無料扮四條
驗樓員沒有相關背景，更沒有專業培訓。
2.亂嗡當秘笈
沒有按任何準則驗樓，見甚麼講甚麼。有的為顯示其「專業」，樣樣都看不順眼，貼滿一屋「紙仔」要求執漏。
3.儀器扮專業
拿著壞的紅外線儀器檢查滲水情況，亂填數據落報告了事。
4.聽業主吩咐
有驗樓師按業主要求而非驗樓所得寫報告。
人人都可以做驗樓師？
詹濟南自2011年開班教人驗樓，反應極好，經常爆滿。他說學生來自五湖四海，有從事工程、物管、測量及律師等專業人士或做相關行業的，當然還有一班準業主。高峰時他一年開四班，每班二十、三十人，但由於分身不暇，現改為一年開兩班。學生畢業入行做驗樓師，詹sir說有是有的，但不多，「好多學完未得㗎，有些做開相關行業的，上完堂學多點知識而已，如果沒有任何工程背景，學完去做驗樓，真係唔得㗎。」他前幾年成立了專業驗樓學會，想推動專業認證，現時學會有分普通及專業會員，要做專業會員就要經詹Sir考核，如果沒有工程或相關背景的，甚至要寫5,000字論文，「個個以為驗樓好似在電視看到咁簡單，我甚至想定個考試制度，但我沒時間，而且哪來經費？」
裝修篇：民間組織智囊 開班出書教裝修防伏
鄧世民有點來頭，卻跟裝修全無關係。他在香港科大環球商管系畢業後，便去了倫敦一間銀行做人力資源分析員。一年後回港，籌組民間智庫Roundtable，這個智庫創辦人包括港大國際關係教授沈旭暉，鄧世民更出任該智庫的行政總裁一職。
鄧世民
職業︰裝修防伏專家
資歷︰香港科大環球商業系畢業、曾於倫敦的銀行任分析師、NLP顧問、民間智庫Roundtable前行政總裁
亮點︰開班教人「裝修防伏」，著有《裝修中伏破解手冊》
離職後他變身做NLP顧問。NLP（Neuro-Linguistic Programming）中文譯作身心語言程序學，是一套可學習的語言及思考系統，他把NLP套用到日常生活，出過書教人處理讀書、拍拖甚至「太Hea」（懶散）的問題，「其實這套解決問題的工具，可以應用到任何方面，例如我老婆不懂游泳，我用NLP的方法教識她後，每個夏天我都問有沒有小朋友要學游泳，一堂包學識。我覺得裝修亦然，業界有很多問題，我要用這套方法去解決。」
常見業主自己跣自己
為何偏要解決裝修的問題，源自鄧世民數年前一次屋企裝修，「幫我裝修的師傅是我父親的朋友，有經驗又老實，但都出現伏位，有些避過，有些卻避不過，我於是在Facebook講我遇到的每個伏位，不足一周，竟然很多朋友Like。」這個Page後來演變成為裝修防伏專頁，繼而開班教人防伏，又寫成《裝修防伏破解手冊》，他自此被稱為裝修防伏專家。
鄧世民不是要人學識裝修防伏，他發現很多伏位是業主自己一手造成的，「我是教戶主做好戶主的角色，知道自己的責任，在施工時可以做甚麼，可以做到甚麼，這樣去防伏及增值。因為很多時候，伏位都在自己身上，可能很多人以為是學陷阱位，但其實有七至八成的問題是他們自己造成的。」
他舉例揀地磚，效果要理想視乎物料多於價錢，但不懂的戶主買了又貴又難砌的，效果不好就怪罪師傅。有部分業主經常查探師傅有沒有偷懶、有沒有偷工減料等，「裝修公司已經有監工的話，戶主就去監督住個監工，但你又不懂裝修，所有事係『錯晒』！」
開班教防伏多方共贏
鄧世民自2015年開「防伏班」，場場爆滿，至今有逾1,000名學生，5月將到澳門開班，「來上我堂的學生，多是30至50歲的，佔六、七成是第一次買樓的。有些是裝修過幾次，中過幾次伏。」在班上他看到由於樓價貴，小業主都想用盡空間，令裝修的需求大增。
鄧世民於書中教人「防伏」，甚受業主歡迎。
有部分人買入單位後，已無餘錢去裝修，只能以最低成本完成；有餘錢去裝修的，則用盡每一吋空間，大量拆間隔，務求增多一吋得一吋；另一種是花巨額豪裝公屋，買公屋慳了錢，就把錢放到裝修上，「心態是雖然我住不起私樓，但我一樣可以住得好。」
鄧世民早已全職投入教防伏班，他笑言以兼職時間賺取全職的收入，但他不肯透露金額，「很多裝修公司只覺得我在離間師傅同客人的感情，「在抽水」，因為我本書叫中伏大全，我不是做裝修出身，不懂裝修卻教人裝修。」但他一於少理，他指自己做事原則是令事情增值，解決問題，他希望找到一個讓業主及裝修師傅雙贏的方案。
做媒人「撮合」業主師傅
過去幾年開防伏班，有學生要求鄧世民介紹裝修公司，他因此開展配對服務。他指業主會中伏，裝修公司也會中伏，遇上麻煩客欺負，稍不滿便以「貼街招」、「唱衰你」作威脅。他對裝修公司做盡職審查和評估，了解公司的人事變遷、價格變動、師傅及判頭背景等，透過分析公司之間的差異做配對。每次成功「撮合」，裝修公司向鄧世民付費。
今年初鄧世民認為時機成熟，已聚了過千名學生，對裝修公司運作了解，積極開展另一業務，推動裝修約章，漸停止配對服務。他為願意加入的裝修公司做諮詢，按他們不同範疇的運作，為每間公司度身訂製一份約章，並向公司收取年費。業主可免費在約章名單上找裝修公司。商討過程以至簽訂約章皆由裝修公司及業主去傾，鄧世民不參與其中。他認為裝修約章可解決裝修爭拗的機制，能否成效還需拭目以待，但他這位外行人無疑為行業打破悶局。
戶主自製四大「伏位」
1.過度參與
出現工程延誤業主往往只怪責師傅，但鄧世民指有時業主要負上責任，「一家四口每日每個人車輪戰打電話給裝修公司或師傅，質疑大小事，你想像師傅幾煩。」
2.質疑師傅專業
施工方法及程序很多時候都會由師傅決定，但有戶主「直覺地提出他們認為好合理的質疑。」例如點解先做燈糟而不是先「剷牆」、點解牆身施工時是白色而不是灰色等。
3.事前欠共識
事前沒有跟師傅傾好收貨標準，遇上裝修錯了，會再做抑或退錢？又或者尾數裝修費是在執漏前抑或之後才交付？家具如門、櫃等運送入屋時有損毀，是誰的責任等？
4.不理解造成爭拗
「點解改小小嘢收我咁多錢？」鄧世民有朋友裝修後要搬走一個櫃，裝修公司要多收2萬多元，原來搬櫃怕刮花周遭傢俬要做許多保護措施，櫃後牆身顏色不同要重整幅牆再上油。戶主只著眼搬櫃，忽略「跟手」要花的工夫。
顧問篇：建網上平台 協調裝修減紛爭
透過熟人搵裝修師傅似乎已經變了一個「常態」，事關過去裝修中伏的個案太多，有熟人介紹覺得有保證。不過，劉天生說他認識不少師傅，也不敢給朋友介紹，「千萬不要搵朋友介紹，隨時朋友都無埋。」他介紹過師傅給朋友做裝修，師傅要多加800元，結果朋友覺得不合理，有點怪責劉天生。他更笑言自己屋企搵親兄裝修，雖然大家沒有「反面」，但他坦言跟自己期望有落差，「但我不能說他甚麼，他是我阿哥。」
劉天生家人開工程公司，他自小在家裏幫手，3年前他跟同時來自裝修行業的何漢華等人，創辦了網上平台「裝修佬」，「香港樓市活躍，帶旺裝修業，不論是一手或二手樓，總會裝修一下，在現時法律下，沒有直接方法解決裝修糾紛。我們平台是雙向性，幫裝修公司及業主互相篩選。」裝修公司要獲平台認證，必須有商業登記至少一年，觀察公司及其工程現場及面試，現時已有60間公司獲認證。
劉天生
職業︰裝修顧問
資歷︰從事裝修行業多年
亮點︰「裝修佬」網站聯合創辦人
何滿華
職業︰裝修顧問
資歷︰修讀IT出身，曾從事工程工作
亮點︰「裝修佬」網站聯合創辦人
裝修顧問協調溝通
劉天生另一個身份是裝修顧問，為業主做裝修參謀，他指當業主在平台上找裝修公司，他們會按度尺報價、工程類別等做配對，最後由業主選擇那一間公司，以上程序免費，直至雙方簽約，此時業主可考慮聘請裝修顧問，「我們不會直接參與裝修，而是退後一步，提供意見，讓業主跟師傅傾。」他強調，他們不會跟業主去買料或者去監工，他形容角色如軍中參謀而已。
要不要特意請一個人問意見？而且裝修顧問會不會跟裝修公司是一夥？劉天生舉了一個例子，他指有年輕客人頂住父母壓力付費請裝修顧問，「他用了我們的專業意見，抵住一班三姑六婆親戚。市場上資訊實在太多太混亂，每一句話都可以令工程爛尾，只要有個三姑出來說這說那，說她裝修不用那麼多錢等，當事事質疑，就是工程爛尾的開始。」他強調身份中立。
裝修顧問另一項重要工作是「批錢」。劉天生指，每個裝修工程分為四階段，每個階段完成後，業主需付協議好的裝修費用，「我們會做支付寶的角色，費用由我們保管住，確定每個階段完成才批錢。」現時該平台有3名裝修顧問，每月新增3至4個新客戶。
業主與裝修師傅常於家居裝潢上出現紛爭，劉天生指裝修顧問正如「參謀」，為業主獻計。
行內裝修術語
几仔
指圍著沖涼企缸四邊的矮牆
落網
防止石屎牆與沙磚牆接駁位爆裂，在批盪前加網
交角
上油時要注意牆與牆及牆與地交接地方的處理
裝門線
門框與牆之間的隙位，需裝上門線遮蓋
轉載自《iMONEY智富雜誌》