《外資精點》瑞銀下調恒隆地產評級至「中性」，目標價9.6元

　　瑞銀發表研究報告指，恒隆地產(00101)評級由「買入」下調至「中性」，目標價9.6元。該行指出，目標價已達到，且儘管股價市帳率低至0.36倍，該行不預期短期內有任何重估催化劑。該行認為短期內股息上調空間有限，因為恒隆地產的營運現金流僅大致足以覆蓋其年度股息支付。

　　由於股價目前交易於2026財年預測股息收益率5.6%，與其歷史平均水平大致相若，該行相信市場已大致反映恒隆地產維持未來股息的能力，這應為股價提供下行支持。該行認為短期內進一步重估該股的催化劑有限。

　　截至1月，恒隆地產杭州西湖66零售商場的預租率已達91%。然而，該行的渠道調查顯示，全球超級豪華品牌尚未正式承諾入駐。由於商場預計於4月28日軟開幕，該行認為全球豪華品牌暫時缺席，或會引起投資者對項目商業回報的憂慮。西湖66由恒隆地產於2018年5月收購，管理層此前指引總投資成本將達190億元人民幣。在樂觀情境下，假設i)零售租金達到與杭州萬象城一致的水平；ii)辦公室租金平均每日每平方米6元人民幣；以及iii)租金營運利潤率為64%，該行估計淨發展收益率僅達3.9%，大致僅與恒隆地產2025財年平均借貸成本3.8%一致。

　　另外，由於中東衝突導致機票價格上升，該行認為恒隆地產的內地商場對遊客消費的依賴度降低。中國消費者出境旅遊減少，可能導致更多本地消費，情況類似COVID期間，當時內地豪華商場表現較佳。話雖如此，該行預期恒隆內地商場租戶銷售於2026年下半年將由2026年前兩個月的增長28%放緩，主要受：i)近期金價回落；以及ii)2025年5月上海大上海時代廣場66及10月底南京西路66引入老鋪黃金後的高基數影響。

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《經濟通通訊社20日專訊》