內房股 | 一線城市放寬限購，內房獲大行唱好齊飆，邊隻仍值博？

02/10/2024

　　中央連日來傾力救市，繼降準、減息、降首付比例後，再由一線城市領頭大力放寬限購，繼深圳及上海分別下調二套房首付比例至20%及25%，廣州全面取消限購後，北京亦放寬限購，將首套房首付比例降至15%，二套房降至20%，並縮短非京籍居民購房繳納社會保險或個人所得稅年限。隨著當局不斷出招，內房股再獲大行唱好，今早(2日)普遍急升，民企內房升幅尤其驚人，當中世茂(00813)半日飆近九成，哪隻內房仍值博？

（世茂網頁截圖）

北京最低首付比例降至15%　縮短非京籍購房社保個稅年限

　　雖比上海廣州深圳晚了一步，北京終於也趕在國慶前，9月30日晚上發布通知，進一步優化調整北京市房地產相關政策。北京發布《關於進一步優化調整北京市房地產相關政策的通知》，自10月1日起施行。其中，落實國家關於降低存量房貸利率政策，引導商業銀行穩妥有序將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近。居民家庭購買首套商品住房，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%。購買二套商品住房，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於20%。

　　同時，非北京市戶籍居民家庭購買五環內商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿3年及以上；購買五環外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿2年及以上。符合北京市經濟社會發展需要的高層次和急需緊缺人才購買北京市商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。另對二孩及以上北京市戶籍居民家庭購買商品住房，申請公積金個人住房貸款的，可貸款額度上浮40萬元。

上海深圳放寬限購　廣州全面取消限購

　　上海市住建委則於9月29日晚發布通知，放寬上海住房限購政策，提出縮短非滬籍居民購買外環外住房所需繳納社保或個稅年限，從「購房之日前連續繳納滿3年及以上」調減為「購房之日前連續繳納滿1年及以上」，通知自今年10月1日起施行。深圳市多個部門同日聯合公布樓市新政，包括放寬深圳戶籍居民的限購政策，每個家庭限購2套住房，成年單身人士限購1套住房，其中在鹽田、寶安、龍崗、龍華、坪山、光明、大鵬新區共7個分區可再買多一套房。廣州則宣布，取消居民家庭在當地購買住房的各項限購政策，措施即日起正式實施。

　　另外，深圳的首套住房個人房貸最低首付比降至15%，二套住房個人房貸最低首付比降至20%。上海則將首套房貸最低首付比降至15%，二套房貸最低首付比降至25%，實行差異化政策區域的二套房貸最低首付比例為20%。

滙證：樓價穩定將是最大催化劑　薦買越地中海外潤地龍湖等

　　滙證發表研報指，寬鬆的融資環境及更多支持政策出台，推動內房股表現更早出現轉折的預期。市場似乎已消化房地產市場觸底的確定性，並普遍認為內房股表現出現轉折的時間點為2025年，而並非早前預計的2026年。另外，投資者現時擔心在強勁的政策順風中錯失良機，從而推動持續的風險態度。而發展商或會在黃金周期間迅速採取行動，乘勢而上，廣州、深圳、成都的部分土地以高溢價出售，至於上海的豪宅項目亦持續熱銷，因此內地樓價穩定將會是內房股表現最大的催化劑。

　　滙證相信在中央政策推動下，內房行業將會整體受惠，尤其在一線城市擁有大量投資的發展商應該會明顯受惠，推薦越秀地產(00123)、綠城中國(03900)、中海外(00688)、潤地(01109)、龍湖(00960)、華潤萬象生活(01209)及貝殼(BEKE.US)，均予「買入」評級，其中越地目標價由6.4元升至8.2元，綠城由9.7元升至11元，中海外由15.5元升至19.4元，潤地由29.6元升至35.6元，龍湖由15元升至20.5元，華潤萬象生活由38.4元升至44.2元。

大摩料第四季銷售顯著回升　中海外越地等國企或跑贏同業

　　摩根士丹利指，最新的數據顯示其所追蹤的30個主要地產商在9月的合同銷售按年跌44%，按月則升2%，國企繼續跑出。料在更強的政策支持下，住宅市場氣氛較佳，第四季的銷售將會按季顯著回升。在內地史無前例提出阻止房價繼續下跌後，該行短期對內房行業技術上抱更具建設性看法。相信近期內房股上升，主要由投資氣氛改善所帶動，而未來數個月內房合約銷售有否顯著增加，將屬內房股能否持續跑贏大市的關鍵。

　　大摩稱，繼續看好受惠於住宅及消費的個股，如潤地及華潤萬象生活，而如中海外、綠城中國及越秀地產等具防守性的國企地產商或會在強勁的第四季銷售下跑贏同業。

花旗：10月迎來轉捩點銷售將回升　首選貝殼潤地

　　花旗表示，根據克而瑞(CRIC)數據，9月35家上市內房銷售1770億元人民幣，為年初至今第二低，按年跌42%(8月跌27%)，按月跌1%。單計9月，保利發展(滬:600048)、中海外、潤地及萬科(02202)的銷售領先，但有9家上市內房如新城發展(01030)、融創中國(01918)、合景泰富(01813)及寶龍地產(01238)等均創年初至今新低。至於綠城中國及越秀地產按年跌幅有所收窄。

　　花旗預期，內房10月迎來轉捩點，因中國量化寬鬆(QE)政策重心轉移，相信在10月將採取更多擴張性財政措施，而政策寬鬆預期(如一線城市)、財政措施後續行動和銀行資本重整，加上人民幣匯率預期改善及政府對房地產及股市的關注，將是10月的利好因素。料在10月初地方政策公布後，內房10月的銷售將回升，估計第四季銷售按年跌幅收窄至15%，於內房股首選貝殼(02423)及潤地。