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於香港非住宅物業代理行業具近卅年經驗,曾帶領團隊於多個項目中表現出色,對工商舖市場尤其熟悉。

16/12/2024 09:41

《地產人眼-盧展豪》九龍東發展與整體經濟掛勾

  最近,不時會聽到啟德體育園不同場地演練的消息,而啟德幾大矚目商場,繼AIRSIDE後,雙子匯第一期也已正式開幕。雖然啟德發展區不少項目仍未完成,但區內的發展雛形漸見,連同九龍灣、觀塘及新蒲崗商貿區,整個九龍東的發展也更進一步,但作為本港第二個核心商業區(CBD2)似乎仍未成熟。

  打造九龍東成為CBD2由2011年開始,計劃名為「起動九龍東」,雖然已過去十多年,但要評論成功與否仍是言之尚早,整個地區的完整發展往往需時幾十年。而早前在一個與九龍東發展有關的研討會上,發展局局長亦只是形容該區十多年間發展迅速,吸引多間跨國公司設立辦公室,區內銀行金融保險業及地產專業商業服務機構數量倍增。

  為了節省租金,不少企業將後勤辦公室搬離核心區,遷到九龍東的觀塘及九龍灣等新式商廈。其實離開核心區的選擇並不多,除了九龍東便是長沙灣、荔枝角及荃灣等地,而選擇九龍東,無非因為可提供呎租相宜的大樓面,並不是有甚麼獨特過人之處,兼且後勤辦公室其實選址任何一區也可以。若有企業總部或重要部門遷到九龍東,則可顯示其作為CBD2的重要性,這方面仍需要再作觀望。

  研討會上亦有提及九龍東的活化工廈項目佔去整體逾五成,但區內仍有不少工廈未改裝及重建。本港工廠大多已撤出,活化工廈可作更靈活的用途,提升樓面供應,亦可美化區內面貌。雖然好處多多,但不少統一業權的舊工廈業主仍未申請活化,原因是現時對樓面的需求不足。中環、尖沙咀等核心區的出租率也非100%,甚至其租金可能與活化工廈相差不多,欠缺誘因令企業搬到活化工廈。而且還有重建或改裝的支出,業主遂不願冒險活化。

  九龍東工廈活化的進程也與市道掛勾,當市道好轉,外企及內地民企紛紛再度進駐香港,空置率下降,需求便會向外延伸,而未能負擔上調租金的行業便可能租用活化工廈。因此,現時延長活化工廈措施相當恰當,也可以檢視會否進一步放寬活化的條件,吸引更多業主申請。而政府現正積極招商引才,亦有帶來正面效果,當整體經濟及市道轉好,便會加快九龍東的發展。《美聯工商舖行政總裁 盧展豪》
 
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