《洞析樓市－魏東》美聯儲降息對中國房地產市場帶來正面影響

　　北京時間9月19日，美聯儲降息50基點，使聯邦基準利率降低至4.75%-5%，自此，從2022年3月開始的美元加息周期告一段落，這也意味著美聯儲正式開啟降息通道。

*過去兩年美元加息對中國產生的影響*

　　美聯儲持續了兩年多的加息使得美元價值升高，高利率的美元資產導致大量資本回流美國，對國際金融市場產生了巨大衝擊。
　　在中國，由於美國加息導致了中國的股市債市等資產價格下跌，同時人民幣一直面臨貶值壓力。理論上，一個國家的基準利率應同其經濟發展增速相匹配，由於中國的經濟增速高於美國，因此理論上中國的基準利率應高於美國，事實上也是如此，除了歷史上的個別時期，過去幾十年中國的基準利率一直高於美國。
　　然而，美聯儲在應對疫情而大幅降息之後為了應對通脹和經濟過熱又進行了連續11次的激進加息，而中國自2021年以來則實施了貨幣寬鬆政策並降低了利率，這導致了中美政策利率的歷史性逆轉，中美兩國所處的經濟周期和貨幣政策出現「雙背離」，這種倒掛加劇了人民幣匯率貶值，境外投資者減持人民幣資產，在中美利差倒掛期間出現了規模較大的跨境資本流出，不但對中國的金融市場產生波動，也對外匯儲備規模產生影響；此外美元加息對中國的貨幣政策形成掣肘：由於國內目前穩增長的壓力較大，保持寬鬆的貨幣政策環境是必然選項，然而，中美利差的收窄倒掛降低了人民幣資產的吸引力，資本外流使人民幣貶值壓力加劇，央行若採取寬鬆的貨幣政策推動國內利率下行，則會加劇中美利差倒掛，從而增強人民幣貶值的預期，因此，央行需在內外部平衡之間做出一定取捨，導致中國貨幣政策的實施難度加大。
　　此外，資本外流、外匯佔款減少也會引發國內流動性被動收縮，進而影響中國寬鬆貨幣政策的實施效果。因此，儘管中國經濟面臨極大的下行壓力，但為保持匯率穩定，減少資金流出中國，中國在貨幣政策上相對克制，降息幅度有限。

*美元降息對中國房地產市場產生正面影響*

　　美聯儲降息不僅直接影響著全球資本流動，更間接影響著中國房地產市場的走向。對於國內房地產企業而言，美國降息可能會帶來更為寬鬆的融資環境，中證鵬元的數據顯示，2024年下半年房地產企業債券余額共3168億美元，其中境內債佔72%，境外債佔28%，今年三四季度是混合制房企與民營房企的到期高峰。美國降息一方面可以降低房企的海外融資成本，緩解房企的資金壓力，另一方面，人民幣相對升值的可能性加大，使得海外債務償還變得更加輕鬆。兩方面因素的疊加將會在一定程度上緩解中國房企的資金周轉壓力，改善企業財務狀況，提振企業信心，增強企業拿地及投資建設意願。

　　伴隨美國步入降息通道，國內貨幣政策空間將顯著擴大，9月13日，人民銀行表示將著手推出一些增量政策舉措，進一步降低企業融資和居民信貸成本，保持流動性合理充裕。這意味著年內降准及降低LPR的可能性增大，這將對房地產市場構成利好。房貸利率經過多輪下降，各地對於房貸利率的降低呈現出差異性，多數城市的首套房貸利率已降至2.9%-3.4%間。房貸利率的進一步下調可以有效降低購房者的還貸壓力，5年期LPR如從4.05%降至2.9%將為購房者節省超過30%的利息支出，而節省下來的這部分的資金則有望進入消費市場以提振內需。

　　從過往經驗看，美國降息將會導致全球資本持續流入新興市場、權益市場，推升新興市場的資產價值，中國在過往美元降息時都迎來了一波樓市價格的大幅上漲，不過，由於當前中國經濟面臨下行壓力，居民收入增長疲軟，對未來預期降低，因此本輪美元降息對中國住宅市場的影響仍有待觀察。另一方面，中國人民銀行的數據顯示，截止到2024年8月，中國廣義貨幣M2總量已經達到305.05萬億元，其中居民存款佔比達到47%。由於目前中國除了房地產沒有其他的貨幣蓄水池，因此美元降息之後，預計政府端將會在兩個方向向房地產持續發力：首先有望加大國家收購商品房的資金支持力度，住建部今年6月召開會議出台了收購已建成存量商品房用作保障性住房的決定，截止至8月底，全國已有超過80個城市宣布支持國有平台企業等收購商品住房用於保障性住房、安置房、人才房和周轉房。在目前地方政府普遍面臨財政緊張的背景下，對收購商品房的國企平台的資金支持無異於雪中送炭，資金到位也能夠保障政策的順利實施。其次，2023年7月，國務院通過了《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，其中在資金來源上的表述為「多渠道籌措改造資金」，「政府籌措資金或引入社會資金。城市人民政府立足現有渠道做好經費保障」，未來流動性的增強將有望為超大特大城市的城中村改造保駕護航。如資金通過以上兩種方式從政府端流向房地產將有望推動房地產的進一步回暖。

　　市場流動性的增強有望促進創投行業的發展。9月18日，李強總理在國務院常務會議上指出要大力促進創投行業的發展，推動國資出資成為更有擔當的長期資本、耐心資本。創投行業的走勢直接關系到寫字樓市場的發展，在當前寫字樓市場低迷、需求不振的情況下，如能激發創投行業的市場活力，則有望提振寫字樓的整體市場活力。
　　從投資市場而言，自美元加息以來，中國大宗物業投資市場的外資佔比持續走低，從2018年外資佔比的32%下降至2023年的14%，外資離場意願強烈。不過，本輪降息周期的開啟將導致人民幣資產回報率逐漸回升，從而吸引更多的國際資本增配人民幣資產，讓更多的跨境資本逐步流入中國。以「美元微笑理論」著稱的原國際貨幣基金組織經濟學家Stephen Jen曾預測，美元降息將有可能刺激約1萬億美元的資金回流中國。雖然從目前來看外資回歸中國購買資產言之尚早，且目前由於地緣政治等多種因素導致境外投資者對購買中國資產仍持保守態度，但從長期角度看，美元降息仍將對中國大宗物業投資市場產生積極影響。

　　美國降息對中國經濟的影響是多方面的，對中國房地產而言則是既有機遇也有挑戰。面對復雜的國內外環境，政府層面也在根據實際情況靈活調整政策措施，確保房地產市場健康平穩發展。經歷過去兩年多的挑戰，美元開啟降息通道對中國經濟的發展無異於打了一劑強心劑，隨著中國經濟逐漸走出低迷，中國的房地產市場也有望在雙軌制發展基礎上逐漸企穩；同時，寫字樓及大宗物業交易市場長遠看也有望逐漸回暖。《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》
　
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